(재조사)이 건 토지의 지목변경에 따른 시가표준액 증가액을 적법하게 산정하였는지 여부

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심판(심사)사례

(재조사)이 건 토지의 지목변경에 따른 시가표준액 증가액을 적법하게 산정하였는지 여부

작성자: Tax

조회: 748 등록일: 2020-07-26

조심2016지0599, 2016.10.19.  (세목) 취득세  (결정유형)  재조사 【결정요지】「지방세법 시행령」제17조 제1호의 ‘인근 유사토지’는 당해 토지와 토지의 위치, 용도, 접근성이 유사한 토지를 말하는 것이지 당해 토지가 소재한 지역의 표준지를 말하는 것은 아닌 점 등에 비추어 처분청이 이 건 토지와 인접하지 아니할 뿐만 아니라 교통 환경 등이 상이한 표준지인 쟁점토지를 이 건 토지의 ‘인근 유사토지’로 보아 시가표준액을 산정한 것은 잘못이 있다. 【관련법령】 지방세법 제10조제3항 / 지방세법 시행령제17조 【주  문】  OOO 토지의 지목변경에 따른 지목변경 후 시가표준액을 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액을 경정한다. 【이  유】 1. 처분개요    가. 처분청은 청구인이 2015.12.16.OOO을 청구인에게 부과·고지하였다.    나. 청구인은 이에 불복하여 2016.5.4. 심판청구를 제기하였다.     2. 청구인 주장 및 처분청 의견    가. 청구인 주장    (1) 처분청은 이 건 토지의 지목변경에 따른 증가액을 산출하기 위하여 이 건 토지로부터 가장 가까운 표준지인OOO을 과세표준(증가액)으로 하여 이 건 취득세를 부과하였으나, 쟁점토지는 간선도로에 접하고있는 주상복합건축물의 부속토지로서 주택가 안쪽의 소로에 접한 이 건토지와는 토지의 위치, 용도, 접근성, 거래가격 등이 다를 뿐만 아니라이 건토지에서 250m 이상 떨어져 있으므로 이 건 토지의 지목변경에따른유사토지로 보기에는 부적절함에도 처분청이 쟁점토지를 이 건토지의유사토지로 보아 이를 기준으로 이 건 토지의 지목변경 후 시가표준액을 산출한 것은 부당하다.    (2) 이 건 토지의 경우 공부상 지목이 답이기는 하나, 언제라도 주택을 신축할 수 있는 제1종 주거지역 내 토지로서 그 개별공시지가의 경우 이 건 토지 인근에 소재하는 대지보다더 높게 공시되어 있는 것으로 보아 이 건 토지의 개별공시지가는 이미대지에 상당한다고 할 것임에도 이 건 토지에 다가구주택을 신축하였다는 사유만으로 그 가액이 증가한 것으로 보았으나,대지의 경우 건축물이 소재하는지 여부에따라 그 개별공시지가가 달라지는 것이 아니므로 처분청이 이 건 토지의 가액이 증가되었다고 보아 이 건 취득세를부과한 처분은 부당하다.    나. 처분청 의견    토지의 개별공시지가는 표준지를 기준으로 토지가격비준표상의 배율에 의하여 산정하는 가격으로서 사인간 거래되는 실거래 가격은 토지의 위치, 용도, 사용수익, 거래량 등에 따라 가격 차이가 많으므로 개별공시지가와 실 거래가를 비교하여 개별공시지가의 적정 여부를 판단하는 것은 적절하지 아니할 뿐만 아니라 이 건 토지가 소재하는OOO을 과세표준으로 하여 이 건 취득세를 부과한 처분은 정당하다.     3. 심리 및 판단    가. 쟁 점    이 건 토지의 지목변경에 따른 시가표준액 증가액을 적법하게 산정하였는지 여부    나. 관련 법령    (1) 지방세법   제7조【납세의무자 등】④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.   제10조【과세표준】③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.    (2) 지방세법 시행령   제17조【토지의 지목변경에 대한 과세표준】법 제10조 제3항 전단에 따른 과세표준 중 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 제1호의 가액에서 제2호의 가액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 제18조 제3항에 따른 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다.  1.지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장·군수가 산정한 가액을 말한다)  2. 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 공시된 법 제4조 제1항에 따른 시가표준액을 말한다)    다. 사실관계 및 판단    (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.    (가) 청구인은 2015.9.2. 공부상 지목이 답인 이 건 토지에 다가구주택 신축공사를 착공하여 2015.12.16. 처분청으로부터 다가구주택의 사용승인을 받았다.    (나) 이 건 토지와 그 인근토지의 도시계획에 따른지형도면은 <그림1>과 같고, 현재의 도로현황 등은 <그림2>와 같다.    (다) 이 건 심리일 현재 이 건 토지의 공부상 지목은 종전 답에서 대지로 변경되었고,【그림1】과【그림2】에서 이 건 토지를 기준으로 그 인근에는 지목이OOO의 토지가 있는 것으로 나타나며, 이 건 토지와 인근 토지의 지목및 연도별 개별공시지가 현황은 <표1>과 같다.    (라) 이 건 토지에 신축한 다가구주택의 사용승인일은 2015.12.16.이므로 그 지목이 사실상 변경되었다면 개별공시지가에 상당한 차이가나타나야 하나, 2015년도와 2016년도의 개별공시지가는 차이가 없는 것으로 보이며, 이에 대하여 청구인은 처분청이 이 건 토지를 사실상 대지로 보아 지난 몇 년 동안 개별공시지가를 대지에 상당하는 가격으로 산정하였으므로다가구주택 신축에 따른 인상 요인이 없다는 주장이고, 처분청은건축물의 신축에 따른 지가 상승 요인이 2016년도 개별공시지가 산정에 반영되지 않았다는 의견이다.    (마) 한편, OOO 토지는 2014년도까지 건축물이존재하였으나, 2015년도에 건축물을 멸실하고 사실상 전으로 사용함에따라 2015년도부터 개별공시지가가 다소 인하된 것으로 확인되었다.    (바) 쟁점토지는 OOO에 접하고 있고, 이 건 토지와는 250m 정도 떨어져 있는 것으로 나타나며, 쟁점토지의 지적 및 인근 도로 현황은【그림3】과 같고, 연도별 개별공시지가 현황은 <표2>와 같다.    (사)처분청은 이 건 토지가 2015.12.16. 그 지목이 답에서 대지로 변경되었다고 보아 이 건 토지에서 가장 가까운 표준지인 쟁점토지를「지방세법 시행령」제17조 제1호 괄호의 유사토지로 보아 쟁점표준지의 2016년도㎡당개별공시지가OOO을 이 건 토지의 지목변경에 따른 가액 증가분으로 산출한 것으로 나타나나, 처분청이 이 건 토지의 사실상 지목변경일(2015.12.16.) 당시에는 산정 및 공시되지 아니한 쟁점토지의 2016년도 개별공시지가를 기준으로 이 건 토지의 지목변경 후의시가표준액을 산출한 이유는 알 수 없다.    (2)「지방세법」제7조 제4항에서 토지의 지목을 사실상 변경함으로써그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다고 규정하고 있고, 제10조제3항은 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제17조에서 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는인근 유사토지의 가액에토지가격비준표를 사용하여 시장·군수가 산정한 가액(지목변경 후의 시가표준액)에서 지목변경 전의 시가표준액을 뺀 가격으로 한다고 규정하고 있다.    (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대,「지방세법 시행령」제17조 제1호의 유사토지는 당해 토지와 토지의 위치, 용도, 접근성이 유사한 토지를 말하는 것이지 반드시 당해 토지가 소재한 지역의 표준지를 말하는 것은 아닌 점, <그림1> 및 <표1>과 같이 이 건 토지의 인근에 지목과위치, 용도 등이 유사한 토지가 있음에도 거리상으로 상당히떨어져 있고, 간선도로에 인접하여 개별공시지가가상대적으로 높을 수밖에 없는 쟁점토지를 처분청이 이 건 토지의 유사토지로 본 것은 잘못이 있다고 보이는 점, 이 건 토지의 사실상 지목변경일에는 산정 및 공시되지 아니한 쟁점토지의 2016년도 개별공시지가를 기준으로 이 건 토지의 지목변경 후 시가표준액을 산출한 것은처분청의 잘못인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 이 건 토지의 지목변경에 따른 유사토지로 보아 이 건 토지의 지목변경 후 시가표준액을 산정한 것은 잘못이 있다고 판단된다.     4. 결 론    이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제123조 제4항과「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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