분양보증수수료가 아파트 취득비용에 해당되어 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

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심판(심사)사례

분양보증수수료가 아파트 취득비용에 해당되어 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

작성자: Tax

조회: 13716 등록일: 2013-01-25

[ 조심2009지0297 (2009.08.17) 취득세 기각]  [관련법령]  지방세법 제111조【과세표준】 / 지방세법시행령 제82조의2【취득가격의 입증 등】    
[주    문] 
 
                         심판청구를 기각한다. 
  
[이    유] 
  
1. 처분 개요 
 가. 청구법인은 광주광역시 OOO OOO OOOO OOO아파트 366세대 53,229.97㎡ 및 같은 아파트 단지내 상가 229.24㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 건축하여 2008.7.18. 건축물 사용승인을 받은 후 2008.8.7. 처분청에 이 건 건축물의 신축비용 37,795,948,280원을 과세표준으로 하고「지방세법」제112조 제1항과 같은 법 제131조 제1항 제4호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 755,918,950원, 농어촌특별세 324,190원, 등록세 302,367,580원, 지방교육세 61,473,510원, 합계 1,119,084,230을 신고납부하였다. 
  
 나. 청구법인은 이 건 부동산 취득세 등의 과세표준에 포함된 주택분양보증수수료 329,109,250원은과세표준에서 제외되어야 하나 이를 포함하여 산출한 취득세 등을 납부하였으므로 이에 대한 취득세 등은 환부되어야 한다고 주장하며2008.11.6. 광주광역시장에 이의신청하였으나 2008.12.16. 기각결정서를 수령한 후2009.3.10. 심판청구를 제기하였다.  
 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 
  
 가. 청구법인 주장 
  
  이 건 부동산에 대한 취득세 신고납부시 과세표준에 포함된주택분양보증수수료 329,109,250원은 주택분양사업을 시행하는 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 보증회사가 당해 주택의 분양의 이행 및 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증금으로서 이는 아파트를 신축하기 위하여 지출한 비용이 아니므로「지방세법 시행령」제82조의3의 규정의 취득가격에 포함되지 않는다 할 것이나, 착오로 신고납부한 취득세 6,582,180원, 농어촌특별세 2,820원, 등록세 2,632,870원, 지방교육세 526,570원, 합계 9,744,440원은 과오납 환부하여야 한다. 
  
나. 처분청 및 광주광역시장 의견 
  
  ⑴ 주택건설업체가 사용승인되지 아니한 아파트를 선분양 한다는 것은 주택건설비용을 마련하기 위함이라 할 수 있으며, 아파트의 분양보증은 주택건설업체가 부도·파산 등으로 선분양된 아파트의 공사를 하지 못하는 경우, 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 사용승인때까지 신축공사를 진행하도록 하여 분양계약자를 보호하고자 하는 제도로서 
  
  ⑵ 주택건설업체는 법령에 따라 의무적으로 주택보증회사에 보증수수료를 지급하여야 하고 아파트 신축공사가 정상적으로 완료된 경우라도 반환되지 아니하는 것으로 볼 때, 분양보증수수료는 선분양자로부터 선수한 금융에 대한 보증보험료 성격으로서 이 건 부동산의 신축에 따른 간접비용으로 보아야 할 것이므로 이 건 부동산의 취득세 과세표준에 포함하여 취득세를 신고납부한 것은 적법하다. 
  
  
3. 심리 및 판단 
  
 가. 쟁  점 
  
  주택건설업체가 아파트 분양보증을 위하여 OOOOOO(주)에 납부한 분양보증수수료가 아파트 취득비용에 해당되어 취득세 과세표준에 포함되는지 여부 
 나. 관련 법령 
  
  ⑴지방세법 
   제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다. 
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 
  
   제112조(세율) ① 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다 
  
   제130조(과세표준)① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다. 
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다. 
  
  ⑵ 지방세법 시행령 
   제82조의2(취득가격의 입증 등) ① 법 제111조제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에서 정하는 것을 말한다. 
   2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서 
  
   제82조의3 (취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 법인할부이자를 제외한다〕을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 
  
  ⑶ 주택법 
   제77조(업무) ① OOOOOO주식회사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다. 
   1. 사업주체가 건설·공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증 그 밖에 대통령령이 정하는 보증업무 
  
  ⑷ 주택법 시행령 
   제106조(보증의 종류와 보증료) ① 법 제77조 제1항 제1호에 따라 OOOOOO주식회사가 행할 수 있는 보증의 종류는 다음 각 호와 같다. 
   1. 분양보증 : 사업주체(제12조에 따른 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조 제1항 본문에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각 목의 보증(제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증만 해당한다) 
    가. 주택분양보증 : 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양(사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인과 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우만 해당한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증 
③ OOOOOO주식회사는 그가 행하는 각종 보증의 구체적인 내용, 책임범위 및 조건 등에 관하여 약관을 정하여 시행할 수 있다. 
  
 다.사실관계 및 판단 
  
  ⑴ 청구법인은 이 건 부동산에 대한 취득세 등을 신고납부시 과세표준에서 제외되어야 하는 분양보증수수료 329,109,250원을 포함하여 산출한 취득세 등을 신고납부하였으므로이에 대한 취득세 등은 환부되어야 한다고 주장하고 있다. 
  
  ⑵「지방세법 시행령」제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 법인할부이자를 제외한다〕을 말한다라고 규정하면서 그 단서에서 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다고 규정하고 있다. 
  
  ⑶ 분양보증수수료는「주택법 시행령」제106조의 규정에 의하여 사업주체 또는 공동주택 사업주체가 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용이고, 주택분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 부도·파산 등으로 선분양된 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 분양이행을 하는 것이며, 분양이행은 주택보증약관에 따라 OOOOOO(주)가 선정하는 등록업자가 당해 공사를 승계 시공하여 준공하는 것으로 미루어 볼 때, 주택분양보증은 판매가 아닌 시공과 관련된 것으로 보아야 하겠으며, 일반적으로 건물의 신축에 있어 공사비 외에 법령상 이행 또는 부담하여야할 환경ㆍ영향평가 등의 용역비ㆍ부담금 등을 취득가격에 포함시키고 있는 측면에서 본다하더라도 이 사건 아파트 신축에 따른 간접비(보험료)로서 취득가격에 포함하는 것이 타당할 것(OOOOOOOOOO, OOOOOOOOO OO O)이다. 
  
  ⑷ 따라서청구법인이 이 건 부동산을 분양하기 위하여 OOOOOO(주)에 납부한 분양보증수수료 329,109,250원은이 건 부동산 신축에 따른 간접비용(보험료)으로서 이 건 부동산을 취득하기 위한 일체의 비용에 해당된다 할 것이므로 이 건 부동산의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다. 
  
4. 결  론 
 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세법」제77조 제5항과「국세기본법」제65조 제1항 제2호 및 제81조에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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