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(취소)이 건 토지의 취득이 연부계약에 따른 것인지 여부

작성자: Tax

조회: 1092 등록일: 2020-08-22

조심2017지0516, 2017.11.28.  (세목) 취득세  (결정유형)  취소 【결정요지】매매계약은 당사자의 합의로 성립하는 것이므로 그 계약의 변경 또한 두 당사자의 합의로 이루어져야 할 것인바, 이 건 매도인이 당초 매매계약에서 정한 잔금유예사유가 발생하여 그 사실을 통보한 것을 두 당사자가 당초의 합의(계약)를 새롭게 변경한 것이라고 보기는 어렵다. 따라서 이 건 토지의 잔금 납기일이 유예됨에 따라 대금의 납부기간이 2년을 넘기게 되었다 하더라도 이 건 계약이 연부계약으로 변경된 것으로 보기 어렵다. 【관련법령】 「지방세법」제6조 【주  문】 OOO이 2017.3.30. 청구법인 주식회사 OOO에게 한취득세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO청구법인 주식회사 OOO에게 한 농어촌특별세 OOO의 각 부과처분은 이를 취소한다. 【이  유】 1. 처분개요   가.청구법인 주식회사 OOO(이하 OOO라 한다)는1955.10.1. 설립되어「도시가스사업법」을 근거로 하는 가스공급 및 안전관리업무 등의 도시가스사업 및 집단에너지사업법을 근거로 집단에너지사업을 주요 사업으로 영위하고 있고, 2012.1.2. 발전소 건설을 통한 에너지 공급을 목적사업으로 하는 주식회사 OOO(이하 OOO라 하고, OOO와 함께 이하 “청구법인들”이라 한다)를 OOO에 설립하면서 지분 50%(13,500,000주)을 취득하였다.    나. OOO는 2012.9.25. OOO(이하 “매도인”이라 한다)와 OOO토지 107,328㎡(공유수면 매립지로OOO이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 아래 <표1>과 같이 3회에 걸쳐 분할지급하기로 하는 토지분양계약(이하 “이 건 계약”이라 한다)을 체결하고, 당일 계약금과 중도금을함께 지급하였으며, 2014.12.22. 최종잔금을 지급한 후 2014.12.26.「지방세특례제한법」제78조 제4항에 따라 산업단지 등에서 취득하는 부동산으로 하여 처분청으로부터 취득세 등을 면제받았다.   <표1> OOO와 매도인 간의 이 건 계약 내용    다. OOO가2014.12.22. 최종잔금을 매도인에게 지급하기 전인2014.7.14. OOO의 발행주식 270,000주를 추가 양수하여 총 지분이 51%(13,770,000주)가 되어 최초로「지방세기본법」제46조 제2호에 따른 과점주주가 됨에 따라 그 지분율 증가에 대하여 2014.8.27. 이 건 토지를 제외한 OOO의 건축물과 차량운반구의 장부가액OOO에 보유지분율(51%)을 곱한 금액OOO을 과세표준으로 하고「지방세법」제15조 제2항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO을 신고·납부하였다.    라.처분청은 2016.11.14.∼2016.11.18. 기간 동안 경기도 합동세무조사를 한 결과, 이 건 계약이 연부계약에 해당됨에도 매도인이 잔금납기일을 변경 통보한 2013.2.22. 현재 이미 지급한 계약금 및 중도금에 대한 취득세 등의 납세의무가 성립되었음에도 청구법인들이 이를 신고하지 아니한 것으로 보아2017.3.30. OOO에게 취득세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을, OOO에게 농어촌특별세OOO을 각각 부과·고지하였다.    마. 청구법인들은 이에 불복하여 2017.4.12. 심판청구를 제기하였다.     2. 청구법인들 주장 및 처분청 의견    가. 청구법인들 주장    (1)「지방세법」제6조 제20호에 따르면 이 건 계약은 연부계약에 해당하지 아니한다.    (가)「지방세법」제6조 제20호는 ‘연부’를 ‘매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것’이라고 정의하고 있다. 즉, 연부계약이란 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 내용으로 하는 매매계약을 의미하는 것이다.    (나) OOO와 매도인은 이 건 계약서 제3조 제1항에서 계약금, 중도금 및 잔금을 2012.9.25.부터 2013.3.25.까지 총 6개월에 걸쳐 분할하여 지급하는 내용으로 계약을 체결한바, 이 건 계약은 연부계약에 해당하지 아니한다.    (2) OOO가 이 건 계약에서 경개계약 등을 체결한 사실이 없으므로 이 건 계약을 연부계약으로 볼 근거도 없다.    당사자가 채무의 중요한 부분을 변경하는 계약을 한 때에는 구채무가 소멸하고 신채무가 성립하게 되는바(「민법」제500조), 위 계약을 경개계약으로 ‘채무의 중요한 부분’이란「민법」의 규정 및 이론에 비추어 보면, 채권자, 채무자, 계약의 목적을 의미한다(「민법」제501조, 제502조). 즉 경개계약은 신채권을 성립시키고 구채권을 소멸시키는 처분행위로서 신채권이 성립되면 그 효과는 완결되고 경개계약 자체 이행의 문제는 발생할 여지가 없이(대법원 2003.2.11. 선고 2002다62333 판결) 신채권만이 존재하게 되는 것으로 경개계약의 성립하면 그 경개계약의 효과에 따라 일반계약이 연부계약으로, 또는 연부계약이 일반계약으로 변경될 수 있다.    따라서 이 건 계약에서 OOO는 경개계약을 체결한 사실이 없으므로, 당시는 물론이고 그 이후의 사실관계를 고려하더라도 연부계약이 아닌 일반계약으로서의 성격을 그대로 유지하고 있다.    (3) 매도인의 잔금지급기일 유예 통보는 이 건 계약에 따른 매도인의 의무를 이행하는 의미를 가질 뿐이고, 위 통보가 있었다는 사실만으로 계약서상 잔금지급기일이 2014.12.31.로 변경되었다는 내용의 변경계약이 체결된 것은 아니다.    이 건 계약서 제3조 제3항 규정은 잔금지급기일이 도래하여도 소유권이전이 불가능한 경우에는 소유권이전이 가능한 때를 잔금지급기일로 하여 매도인이 OOO에게 통보할 것을 내용으로 하는 매도인의 통지의무를 정한 규정으로, OOO는 대금지급기일 내에 분양대금을 납부하지 않으면 지연손해금을 매도인에게 납부할 의무가 있는데(이 건 계약 제12조 제1항), 매도인도 OOO로 하여금 위 의무를 위반하게 하지 않도록 그 대금지급기일을 통지할 의무가 있는 것으로, 매도인이 제3조 제3항 규정에 따라 OOO에게 한 유예 통지는 매도인의 통지의무를 다하기 위한 것일 뿐 위 통지로 잔금지급기일이 확정되는 효과가 발생하지 않는다.    (4) 만약 처분청의 논리와 같이 이 건 유예 통지만으로 일반계약이 연부계약으로 변경된다면 이는 계약 성립에 관한「민법」의 기본적 이론에 위배되고 또한 취득세 성립시기와 관련한 법적 안정성을 저해하는 것으로 부당하다.    계약은 당사자 일방의 청약과 청약 상대방의 승낙이라는 두 의사표시가 합치됨에 따라 성립되는 법률행위로서 청약은 승낙과 결합하여 일정한 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 일방적이고 확정적인 의사표시이며, 승낙은 청약의 상대방이 청약에 의하여 일정한 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 청약자에 대한 의사표시이다. 이 건 유예 통지는 매도인의 OOO에 대한 일방적인 의사표시만이 존재할 뿐 이에 대한 OOO의 의사표시가 존재하지 않으므로 그 어떤 계약이 성립한 것으로 볼 수 없는바, 이 건 유예 통지로서 매도인과 OOO간에 잔금지급일을 변경하는 내용의 변경계약이 체결되었다는 처분청의 의견은 계약에 관한 민법 이론에 비추어 성립할 수 없는 의견이다.    나. 처분청 의견    (1)「지방세법」제6조 제20호에서 "연부(年賦)"란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다고 규정하면서, 같은 법 시행령 제20조 제5항에서 연부로 취득하는 것은 그 사실상 연부금 지급일을 취득일로 본다고 규정하고 있고,「지방세법 기본통칙」7-5에서 일시취득 조건으로 취득한 부동산에 대한 대금지급방법을 연부계약형식으로 변경한 경우에는 계약변경 시점에서 그 이전에 지급한 대금에 대한 취득세의 납세의무가 발생하며, 그 이후에는 사실상 매 연부금지급일마다 취득세를 납부하여야 한다고 규정하고 있다.  (2) OOO는매도인의 잔금지급기일 유예통보가 분양매매계약에 따른 매도인의 의무이행의 의미를 가질 뿐이고 계약변경에 따른 경개계약이나 변경계약을 체결한 사실이 없으므로 이 건 계약은 연부계약이 될 수 없다고 주장하나,“연부”라 함은 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말하는 것이며, 이러한 연부취득에 해당되는지 여부는 매매계약의 내용에 따라 판단하여야 할 것이다(대법원 1995.6.30. 선고 94다50212 판결).  이 건 계약서상 이 건 토지의 잔금지급기한은 2013.3.25. 또는 분양계약서 제3조 제3항에 따라 2015년 토지사용가능(사용승낙) 시기 이후 “매도인이 통보하는 납기일”이 되어 잔금지급 시기가 유동적 상태에 놓여 있었다 할 것인데, 매도인은 2013.2.22. OOO에게 잔금납기일 유예통보를 하였고 그 통보문서에 따라 실제 잔금납부도 2014.12.22.에 이루어진 것을 감안할 때, 불확정적인 계약형태에 따른 취득시기(납세의무성립일)는 사후 장애발생 요인이 해소된 시점에 소급하여「지방세법」에 따른 잔금 지급일이 취득일이 되며, 취득세 신고·납부의무 기산일은 장애 요소가 해소된 날로 보고 있다 할 것(대법원 2012.12.27. 선고 2012두19229 판결 및 대법원 2012.11.29. 선고 2012두16695판결)인바, 이 건의 경우 매도인이 2013.2.22. 잔금납부시기를 문서통보한 때 사후에 잔금지급시기가 확정되었고, 실제 잔금을 2014.12.22. 지급하여 그 대금을 2년 이상에 걸쳐 대금지급 기한이 2년 이상으로 확정되었다 할 것이므로, 이 건 계약은 2013.2.22. 연부계약으로 변경되어 OOO는 계약변경 시점에서 그 이전에 지급한 계약금 및 중도금에 대하여 취득세 납세의무가 성립하였다고 보는 것이 타당하다.  아울러 OOO와 매도인이 체결한 분양계약서 제3조 제1항에 따르면 이 건 토지 대금지급이 3회로 분할하여 6개월 내에 지급하는 것으로 되어 있으나, 이에 대한 특약사항으로 같은 조 제3항에서 잔금 납부 도래일이 되어도 소유권이전이 불가능한 토지는 잔금을 ‘소유권 이전 가능시’ 통보하는 납기일을 잔금지급 기일로 정하고 있는 점, 그 제4조에서 2015년 토지사용가능(사용승낙)시기 이후 분양대금을 완납하거나, 분양대금의 100분의 50 이상을 납부하고 미납대금에 대하여 금융기관의 지급보증서 또는 보증보험기관의 이행보증보험증권을 제출한 경우 토지사용을 신청할 수 있으며, 매도인은 그때서야 비로소 특별한 사정이 없는 한 토지사용을 승낙하도록 되어 있어 이 건 토지의 소유권이전은 2015년이 되어서야 가능하다는 것을 매도인과 OOO가 인정하고 있다고 보이는 점, 그 제6조 제1항에서 조성사업 준공 전에 토지를 분양하는 경우에는 사업완료 후 준공인가권자의 준공인가, 지적 및 등기공부 정리를 완료한 후 매도인은 OOO에게 소유권이전서류를 교부하도록 되어 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 건 계약의 경우 당초 계약 시 분양대금 지급일정만 2년 이내로 기재되어 있을 뿐 OOO는 잔금납부 도래일이 되어도 소유권이전이 불가능하므로 사실상 잔금일은 소유권이전 가능시점인 변경 납부기일이 되는 것이고, 매매대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것으로서 당해 매매계약에 따른 이 건 토지 취득은 지방세법 상 연부취득에 해당한다고 보는 것이 타당하다.  또한 잔금지급기일 유예통보는 계약변경에 따른 경개계약이나 변경계약을 체결한 사실이 없으므로 연부계약이 될 수 없다는 청구주장에 대하여 살펴보면, 이 건 분양계약서 제3조 제3항에서 “잔금 납부 도래일이 되어도 소유권이전이 불가능한 토지는 잔금을 소유권 이전 가능시 통보하는 납기일 이내에 납부하여야 하며, 매도인은 OOO에게 납기일 1개월 이전에 고지하여야 한다.”고 명시하였으므로 납기일이 변경될 경우에도 변경 계약체결이 필요치 않고 매도인의 납기일 변경고지로 가능하도록 하였기에 청구법인들의 주장은 받아들이기 어렵다.     3. 심리 및 판단    가. 쟁점    이 건 토지의 취득이 연부계약에 따른 것인지 여부 --------------------------------------------------------------------- 【관계법령】  (1)지방세법  제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. 20. "연부(年賦)"란 매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다.  제7조(납세의무자 등) ⑤ 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써「지방세기본법」제47조 제2호에 따른 과점주주(이하 "과점주주"라 한다)가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산등(법인이 「신탁법」에 따라 신탁한 재산으로서 수탁자 명의로 등기·등록이 되어 있는 부동산등을 포함한다)을 취득(법인설립 시에 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니한다)한 것으로 본다. 이 경우 과점주주의 연대납세의무에 관하여는 「지방세기본법」제44조를 준용한다.    제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. ④ 제7조 제5항 본문에 따라과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.  (2) 지방세법 시행령(2014.1.1. 대통령령 제25058호로 개정되기 전의것)  제20조(취득의 시기) ⑤ 연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 법 제17조의 적용을 받는 것은 제외한다)은 그 사실상 연부금 지급일을 취득일로 본다.  (3) 지방세특례제한법(2014.5.28. 법률 제12686호로 일부개정된것)    제78조(산업단지 등에 대한 감면) ④ 제1호 각 목의 지역(이하 "산업단지등"이라 한다)에서 취득하는 부동산에 대해서는 제2호 각 목에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면한다. 1. 대상 지역 가. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지 나. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 유치지역 다. 「산업기술단지 지원에 관한 특례법」에 따라 조성된 산업기술단지 2. 감면 내용 가. 산업용 건축물등을 건축하려는 자[공장용 건축물(「건축법」제2조 제1항 제2호에 따른 건축물을 말한다)을 건축하여 중소기업자에게 임대하려는 자를 포함한다]가 취득하는 부동산에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다. 나. 산업단지등에서 산업용 건축물등을 대수선하여 취득하는 부동산에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세의 100분의 50을 경감한다. 다. 가목의 부동산에 대한 해당 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년간 재산세의 100분의 50을 경감(수도권 외의 지역에 있는 산업단지의 경우에는 면제)한다.    다. 사실관계 및 판단    (1) 심리자료에 따른OOO의이 건 토지 사용현황 등은 아래와 같다.  (2) OOO와 매도인이 체결한 이 건 토지 분양계약서의 분양대금 약정기일 등 주요 내용은 다음과 같다.  (3) OOO의 이 건 토지 관련 분양대금 실제 납부내역은 아래 <표2>와 같다.  <표2> 분양대금 실제 납부내역 (단위 : 원)  (4) 매도인OOO은 2013.2.22. OOO에게 아래와 같이 잔금 납기일 유예알림을 통보하였다.  (5) OOO는 변경된 잔금기일에 따라 2014.12.22. 최종잔금을 납부하고 2014.12.26. 취득신고를 하여「지방세특례제한법」제78조 제4항에 따라 취득세를 면제받고 감면분에 대한 농어촌특별세 OOO을 납부하였고, OOO가2014.12.22. 최종잔금을 매도인에게 지급하기 전인2014.7.14. OOO의 발행주식 270,000주를 양수하면서 총 지분이 51%(13,770,000주)가 되어 최초로 OOO에 대한 「지방세기본법」제46조 제2호에 따른 과점주주가 성립되어 그 지분율이 증가함에 따라 이 건 토지를 제외하고 2014.8.27. OOO의 건축물과 차량운반구의 장부가액OOO에 보유지분율(51%)을 곱한 금액OOO을 과세표준으로「지방세법」제15조 제2항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO을 신고·납부하였다.  (6)처분청은 경기도 합동세무조사결과, 이 건 계약이 연부계약에 해당됨에도 매도인이 잔금납기일을 변경·통보한 2013.2.22. 현재 이미 지급한 계약금 및 중도금에 대한 OOO의 취득세 납세의무가 성립되었으나 이를 신고하지 아니한 것으로 확인하고, 2017.3.28. OOO에게 농어촌특별세OOO을, OOO가 2014.8.27. 자진 신고한 취득세 과세표준액에서 OOO가 연부취득중인 토지대금 연부금(계약금 및 중도금) 지급액이 누락되었음을 발견하고, OOO의 장부가액OOO에 OOO의 지분율(51%)을 곱한 금액OOO을 과세표준으로 하고「지방세법」제15조 제2항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO 각각 부과·고지하였다.    (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.    (가)「지방세법」제6조 제20호에서 "연부(年賦)"란 매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것이라고 정의하고 있고, 연부취득은 조세채권의 조기인식을 위한 특례로서 연부금을 지급한 금액에 해당하는 비율만큼 당해 재산을 부분 취득하는 것으로 하여 그 지급액을 과세표준으로 하여 취득세를 부과하는 것이므로 이는 2년 이상의 분할대금지급이 소유권 취득과 관련되어 있을 것을 요한다 하겠다(대법원 1988.10.11. 선고 86누703 판결).    (나) 이 건 계약은 OOO와 매도인이 2012.9.25.계약하고 2012.12.25.까지 총 분양대금 중 90% 상당액을 지급하고 2013.3.25.을 잔금일로 하여 6개월에 걸쳐 대금을 지급하는 것이라당초부터 연부계약형식이 아니었고, 잔금이 불과 10% 상당액만 남아 있은점에서 OOO가 연부계약형식으로 할 이유나 상황이 아니었던 것으로 보인다.    (다) 또한 처분청은 매도인이 잔금 납부일의 유예를 통보한 2013.2.22. 이 건 계약이 연부계약으로 변경되었다는 의견이나, 연부조건부 매매계약이 아닌 상태에서 매도인의 사정으로 인하여 잔금 지급시기를 뒤로 연기하는 등의 변경이 있는 경우 이는 대금지급방법의 변동에 불과한 것이어서 결과적으로 최종 지급일까지의 기간이 2년을 넘겼다 하더라도 당초 연부계약이 아닌 계약이 연부계약으로 바뀌는 것은 아니라 할 것이다. 즉, 당초 매매계약상 잔금지급일을 2년 미만으로 체결하였다가 연부계약 형식으로 변경하지 않은 상태에서 잔금이 2년을 경과되어 지급하는 경우라면 연부취득에 해당되지 않는 것이며, 양 당사자 사이에 명확한 경개계약 등이 있는 경우 연부계약으로 될 수 있음은 별론으로 하고, 매매계약서 내용의 일부 조항에 따른 일방의 통지행위가 연부취득 여부를 결정하는 중요한 역할을 하려면 적어도 계약당시부터 그러한 조항이 연부계약의 요건이라는 취지가 명확히 드러나 있어야 할 것이다.    OOO와 매도인간의 이 건 토지 분양계약서 제3조 제3항에서 ‘잔금납부 도래일이 되어도 소유권이전이 불가능한 토지는 잔금을 소유권이전 가능시 통보하는 납기일 이내에 납부하여야 하고 매도인은 OOO에게 납기일 1개월 전에 고지’하도록 계약한 상태에서 매도인은 2013.2.22. OOO에게 한 잔금 납부일 유예통보시 매도인 측의 공사일정에 따라 소유권이전 가능시점은 변경될 수 있다고 통보한 것을 근거로 동 분양계약서 제3조 제1항 및 제3항에 따라 이 건 계약을 재구성하여 연부계약이라고 보기는 어렵다 하겠다.    따라서 처분청이 이 건 계약을 연부계약으로 보아 계약금 및 중도금에 대하여 청구법인들에게 이 건 취득세 등을 과세한 이 건 부과처분은 잘못이 있다고 판단된다.     4. 결론   이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제4항,「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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569	(각하)국외에 주소지를 두고 있던 청구인은 처분청의 안내에도 ...	Tax	1249	2020-11-23

568	(기각)토지분양기관이 이 건 토지 분양 당시 매수법인에게 항만...	Tax	1247	2020-11-07

567	(취소)청구법인이 취득한 건축중인 이 건 건축물의 사실상 취득...	Tax	1246	2020-09-26

566	(취소)아파트를 분양받아 매매대금의 대부분(99.74%)을 납부한 후...	Tax	1245	2020-09-12

565	(취소)외국납부세액공제를 적용하지 아니하는 법인지방소득세의 ...	Tax	1244	2020-11-15

564	(취소)산업단지 내 기업부설연구소를 설치할 목적으로 부동산을 ...	Tax	1243	2020-09-05