주택재건축조합원이 취득한 주택의 취득세 과세표준 산정시 총 공사금액을 공동주택 총 연면적에서 당해 조합원 소유의 개별 주택 연면적이 차지하는 비율로 안분계산하는 것이 적법한지 여부

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심판(심사)사례

주택재건축조합원이 취득한 주택의 취득세 과세표준 산정시 총 공사금액을 공동주택 총 연면적에서 당해 조합원 소유의 개별 주택 연면적이 차지하는 비율로 안분계산하는 것이 적법한지 여부

작성자: Tax

조회: 9121 등록일: 2013-01-25

[ 조심2008지1047 (2009.04.08) 취득세 기각]  [관련법령]  지방세법 제105조【납세의무자 등】    
[주    문] 
  
심판청구를 기각한다. 
  
[이    유] 
  
1. 처분 개요 
  
 가. 광주 OOO단지 재건축조합원인 청구인은 2008.8.29. 처분청으로부터 사용승인을 받은 광주광역시 O구 OO동 67-1번지 외 11필지상에 아파트 24개동 2,753세대 및 부대복리시설(이하 “이 사건 공동주택”이라 한다) 중 광주광역시 O구 OO동 69번지 OOOOO아파트 303동 1401호(건물 전용면적 84.9957㎡, 대지 40.95㎡, 이하 “쟁점 주택”이라 한다)에 대하여 2008.9.17. 이 사건 공동주택 총 공사금액 371,075,851,249원을 이 사건 공동주택 연면적(440,854.26㎡)에서 쟁점 주택 연면적(129.64㎡)이 차지하는 비율로 안분계산한 금액에 발코니 확장비용을 합한 금액(119,375,725원)에 구 지방세법(200OOOOO31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항 및 같은 법 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 2,387,510원, 등록세 955,000원, 지방교육세 191,000원, 합계 3,533,510원을 신고하였다. 
  
 나. 청구인은 쟁점 주택에 대한 취득세 등의 과세표준은 조합원 분담금 비율 또는 청산금을 기준으로 산정하여야 함에도 연면적 비율에 따라 산정한 것은 부당하다고 주장하면서 200OOOOO4. 이 사건 심판청구를 제기하였다. 
  
2. 청구인 주장 및 처분청 의견 
  
 가. 청구인 주장 
  
   취득세 과세표준 금액 배분결정은 조합원간의 내부적 사항이므로 각 조합원들의 의견(관리처분계획 제3조와 제5조의 규정 등)을  존중하는 방법으로 과세표준 금액을 산출하여야 함에도 이를 무시한 채 1㎡당 단가에 분양면적을 곱한 가액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고납부토록 한 것은 지방세법령 어디에도 규정되어 있지 아니할 뿐만 아니라 조세부과의 기본원칙인 공평과세원칙과 응능과세원칙에도 부합되지 아니한 것이므로, 
  
   당초 신고한 이 사건 취득세 등은 조합원의 관리처분총회에서 합의 의결된 내용(가치요소 반영 등)을 근거로 하여 체결된 분양계약서상의 분양금액을 기준으로 한 분담율(조합원 아파트 총 공사금액을 조합원의 총 분양금액으로 나눈 것)을 조합원별 해당 분양금액에 곱하여 산출한 금액을 쟁점 주택의 취득세 과세표준으로 적용하거나 또는 구 지방세법 제109조 제3항에서 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 하면서, 다만 취득 부동산 가액이 종전 부동산 가액을 초과함으로써 청산금을 부담하는 경우에는 이에 상당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다고 규정하고 있는바, OOOOO단지 재건축주택조합은 도시 및 주거환경정비법에 의한 절차에 따라 관리처분계획 인가를 받고 이 사건 공동주택을 신축한 후 당해 조합원에게 분양하였고, 이에 조합원은 청산금을 납부하였으므로 이를 취득세 과세표준으로 하여 산출한 세액으로 경정되어야 한다. 
  
나. 처분청 의견 
  
   구 지방세법 제105조 제10항에 의하여 이 사건 공동주택의 원시취득자는 조합원이 되는 것이고, 이에 대한 취득세 과세표준은 전체 공사원가(371,075,851,249원)가 되는 것이며, 이를 다수의 조합원이 분담하여 납세의무를 이행하여야 하는 것이어서 청구인 소유의 쟁점 주택에 대한 취득세 과세표준은 전체 공사원가를 공동주택 총 연면적에서 조합원 소유의 개별 주택의 연면적이 차지하는 비율로 안분하여 산정함이 타당하다 하겠으므로 청구인이 전체 공사원가를 연면적비율로 안분하여 산정한 가액을 과세표준으로 하여 산출한 이 사건 취득세 등을 신고한 것은 적법하다. 
3. 심리 및 판단 
  
 가. 쟁  점 
  
   주택재건축조합원이 취득한 주택의 취득세 과세표준 산정시 총 공사금액을 공동주택 총 연면적에서 당해 조합원 소유의 개별 주택 연면적이 차지하는 비율로 안분계산하는 것이 적법한지 여부 
  
 나. 관련 법령 
  
  구 지방세법 제105조【납세의무자등】⑩ 「주택법」 제32조의 규정에 의한 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 
  
  구 지방세법 제109조【토지수용등으로 인한 대체취득에 대한 비과세】③「도시개발법」에 의한 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 의하여 취득하는 토지, 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획등에 의한 취득부동산”이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다. 
 1. 환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 의하여 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산 
  
  구 지방세법 제111조【과세표준】⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다. 
 3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 
⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액·가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 
  
  구 지방세법 제130조【과세표준】③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다. 
  
  (2) 구 지방세법 시행령(200OOOOO31. 대통령령 제21217호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다. 
 2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서 
  구 지방세법 시행령 제82조의3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격을 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 
  
  (3) 구 도시 및 주거환경정비법(2009.1.30. 법률 제9401호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조【용어의 정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 
 2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다. 
   가. 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 
   나.주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 
   다.주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 
   라.도시환경정비사업 : 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 
  
  구 도시 및 주거환경정비법 제16조【조합의 설립인가 등】② 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 변경할 수 있다. 
  
 다. 사실관계 및 판단 
  
  (1) 광주 OOO단지 재건축조합은 2008.8.29. 처분청으로부터 이 사건 공동주택에 대한 사용승인을 받았고, 한편 처분청에 신고한 이 사건 공동주택 총 공사금액은 371,075,851,249원이다. 
  
  (2) 청구인은 2008.9.17. 쟁점 주택에 대한 취득신고를 하면서 이 사건 공동주택의 총 공사금액을 371,075,851,249원으로 하고, 이에 이 사건 공동주택 연면적(440,854.26㎡)에서 쟁점 주택 연면적(129.64㎡)이 차지하는 비율로 안분계산한 금액에 발코니 확장비용(10,254,545원)을 합한 금액을 과세표준으로 하여 산출한 세액으로 하여 신고하였다. 
  
  (3) 광주 OOO단지 재건축조합 관리처분계획(안) 제3조(건축시설의 분양기준) 바(아파트의 분양가격의 산정)에서 조합원이 분양받을 아파트의 동·호수별 분양가격은 향, 조망, 일조 등의 가치요소를 반영하여 각각 차등 적용한다(이에 따라 조합원에게 배정되는 신축아파트는 분양가격의 차등 적용에 따라 동·호수별로 부담금을 차등 적용한다)고 되어 있고, 한편 광주 OOO단지 재건축조합원이 이 사건 공동주택을 건립하면서 분담한 총 금액은 113,456,548,010원이며, 이 중 청구인이 쟁점 주택을 분양받으면서 분담한 금액은 쟁점 주택 분양가격(126,140,000원)에서 종전에 소유하고 있던 주택가격(93,205,000원)을 차감한 금액인 32,935,000원이다. 
  
  (4) 구 지방세법 제105조 제10항에서 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 재건축조합의 공동주택 신축취득으로 인한 취득세의 납세의무자는 조합원들이라 하겠고, 조합원용 공동주택은 조합원이 공동명의로 공동주택을 신축하여 취득한 것이어서 공동주택에 대한 취득세 등의 과세표준은 분양가격에 표시된 건축비가 아니라 실제 건축에 소요된 비용으로 보아야 하므로, 조합원 소유의 개별 공동주택에 대한 취득세 등의 과세표준 산정 또한 공동주택 건립에 따른 총 공사비용을 공동주택 연면적에서 조합원 소유의 개별 주택 연면적이 차지하는 비율로 안분계산하여 산정함이 타당하다 할 것이다(구 행정자치부 심사결정 제2006-OOO호, 2006.OOOOO ; 감사원 심사결정 2004년 감심 제OO호, 2004.OOOOO 참조). 
  
  그러므로 광주 OOO단지 재건축조합이 2008.8.29. 이 사건 공동주택에 대한 사용승인을 받음에 따라 청구인이 2008.9.17. 청구인 소유의 쟁점 주택 취득에 따른 취득세 등을 신고하면서 이 사건 공동주택의 총 공사금액을 공동주택 연면적에서 쟁점 주택 연면적이 차지하는 비율로 안분계산한 다음 이에 발코니 확장비용을 합한 금액을 과세표준으로 하여 산출한 세액으로 한 것은 적법하다 하겠고, 
  
  또한, 구 지방세법 제109조 제3항은 「도시개발법」에 의한 도시개발사업과 구 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업 중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한정하여 적용되는 것이고, 주택재건축사업은 위 규정을 적용할 수 없는 것이라 하겠으므로, 청구인의 경우와 같이 주택재건축조합이 신축 취득한 공동주택에 있어서 각각의 조합원 소유의 개별 주택에 대한 취득세 등의 과세표준으로 각각의 조합원이 분담한 금액을 적용할 수는 없는 것이라 할 것이다. 
  
   따라서 처분청이 이 사건 취득세 등을 청구인에게 부과 고지(신고)한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 
  
4. 결  론 
  
   이 사건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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