개인이 일반건축물(근린생활시설)을 개인간 유상거래로 취득하고 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률의 규정에 의한 부동산거래신고를 한 다음 부동산거래계약신고필증에 기재된 거래가격을 취득가액으로 신고하였으나 이보다 시가표준액이 높은 경우 그 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하는 것이 적법한지 여부

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심판(심사)사례

개인이 일반건축물(근린생활시설)을 개인간 유상거래로 취득하고 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률의 규정에 의한 부동산거래신고를 한 다음 부동산거래계약신고필증에 기재된 거래가격을 취득가액으로 신고하였으나 이보다 시가표준액이 높은 경우 그 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하는 것이 적법한지 여부

작성자: Tax

조회: 7171 등록일: 2013-02-01

[ 조심2008지0069 (2008.06.25) 취득세 기각]  [관련법령]  지방세법 제111조【과세표준】 / 지방세법시행령 제80조【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】    
[주    문] 
  
심판청구를 기각합니다. 
  
[이    유] 
 1. 처분 개요 
  
   가. 청구인은 2007.11.26. 경기도 김포시 OOO번지 OOO빌딩 제8층 OOO(건축물 전용면적 406.9㎡, 대지 106.43㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득하고 같은 날 그 시가표준액(1,169,720,307원)에 구 지방세법(2007.12.31. 법률 제8835호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 23,394,400원, 농어촌특별세 2,339,440원, 등록세 23,394,400원, 지방교육세 4,678,880원, 합계 53,807,120원을 신고한 다음 등록세 23,394,400원, 지방교육세 4,678,880원, 합계 28,073,280원을 납부하였다. 
  
   나.청구인은 이에 불복하여 2007.12.18. 이 건 심판청구를 제기하였다. 
  
2. 청구인 주장 및 처분청 의견 
  
   가. 청구인 주장 
  
   공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제27조제1항제1호에서 부동산거래 신고의 대상에 건축물을 포함하고 있고, 같은 법 제28조제1항 및 제2항에서 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 공시된 토지, 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하도록 규정하고 있음을 볼 때, 이 건 부동산이 토지 또는 주택이 아닌 일반건축물이라고 하여 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률에 의한 실거래가격 적용대상에서 제외될 근거가 없다 하겠으므로, 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률에 의하여 부동산거래신고를 하고 부동산거래계약신고필증을 교부받은 이상, 이러한 신고필증에 기재되어 있는 실제 거래가격이 이 건 부동산의 취득가액으로서 과세표준이 되는 것이라 할 것임에도, 신고한 실제 거래가격이 시가표준액 보다 낮다고 하여 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용토록 한 것은 부당하다. 
  
  나. 처분청 의견 
  
   이 건 부동산은 근린생활시설용 부동산으로서 2005.12.19. 건설교통부장관(현 국토해양부장관, 이하 같다)이 각 시·도에 통보한 “부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(안)”에 의한 가격검증대상에 해당되지 아니하므로, 청구인이 이 건 부동산을 취득하면서 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률의 규정에 따라 부동산거래신고를 하고 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고 하여 구 지방세법 제111조제5항제5호의 가격검증이 이루어진 취득에 해당된다고 볼 수 없어, 이 건 취득세 등의 과세표준은 청구인이 신고한 가액과 시가표준액 중 높은 가액인 시가표준액이 되는 것이다. 
  
3. 심리 및 판단 
  
   가. 쟁  점 
  
   개인이 일반건축물(근린생활시설)을 개인간 유상거래로 취득하고 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률의 규정에 의한 부동산거래신고를 한 다음 부동산거래계약신고필증에 기재된 거래가격을 취득가액으로 신고하였으나 이보다 시가표준액이 높은 경우 그 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하는 것이 적법한지 여부 
    
나. 관련 법령 
  
    (1) 구 지방세법 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다. 
② 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 
2. 제1호 외의 건축물과 선박·항공기·그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과년수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액 
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다. 
5.공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제27조의 규정에 의한신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 
  
    구 지방세법 제130조【과세표준】① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다. 
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각 호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다. 
③ 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다. 
  
    (2) 구 지방세법시행령(2007.12.31. 대통령령 제20517호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제80조【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】① 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다. 
1. 건축물 : 「소득세법」제99조제1항제1호나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다. 
가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 
나. 건물의 경과연수별 잔존가치율 
다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율 
  
    (3) 구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제27조【부동산거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 
1. 토지 또는 건축물 
  
    구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제28조【부동산거래 신고가격의 검증 등】① 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다. 
② 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다. 
  
    (4)구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행령(2008.2.29.대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조【부동산거래의 신고】법 제27조제1항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 
1. 매수인 및 매도인의 인적사항 
2. 계약일·중도금 지급일 및 잔금 지급일 
3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산을 말한다. 이하 제4호에서 같다)의 소재지·지번 및 지목 
4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적 
5. 실제 거래가격 
6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 
7. 중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항 
  
    (5) 2005.12.19. 건설교통부장관이 각 지방자치단체에 시달한 “부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령안(국토정보기획팀-1009호)”에 가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시한다고 되어 있다. 
  
   다. 사실관계 및 판단 
  
    (1) 2007.11.3. 청구인은 청구외 황OOO과 “매매대금은 690,000,000원”으로, “잔금지급일은 2007.11.26.”로 하는 내용의 이 건 부동산 매매계약을 체결한 후 2007.11.26. 처분청에 이 건 부동산 거래계약 신고를 한 다음 실제 거래가격란에 690,000,000원이 기재되어 있는 부동산거래계약신고필증을 교부받은 사실은 처분청이 제출한 이 건 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증 등에 의하여 알 수 있다. 
  
    (2) 처분청은 이 건 부동산 중 부속토지의 시가표준액은 1㎡당 개별공시지가(5,780,000원)에 면적(106.43㎡)을 곱하여 615,165,400원으로 산출하였고, 건축물의 시가표준액은 2007년도 건물 및 시가표준액 결정기준에 따라 1㎡당 신축건물 기준가액을 490,000원으로 하여 구조지수(120, 철골콘크리트조), 용도지수(125, 근린생활시설), 위치지수(120, 개별공시지가 5,780,000원/㎡), 경과년수별 잔가율(0.92, 2002년 신축), 가감산특례(105) 등을 적용하여 554,554,907원으로 산출한 사실은 처분청이 제출한 과세자료현황에 의하여 알 수 있다. 
    (3) 구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제28조제1항에서 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격검증체계를 구축·운영하여야 한다고 규정하고 있다고는 하나, 2005.12.19.건설교통부장관이 각 지방자치단체에 통보한 “부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령안(국토정보기획팀-1009호)”에서 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지에 대하여만 실시한다고 하고 있고, 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격검증체계를 형성해나가고 있는 단계에 있어 이에 대한 거래가격의 검증이 이루어지지 아니하고 있으므로, 
  
    청구인이 일반건축물(근린생활시설)인 이 건 부동산 거래에 대하여 구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률에 의한 신고를 하고 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고 하여 이에 기재된 거래가격이 이 건 부동산의 객관적인 가치라고 인정할 수는 없는 것이라 하겠으므로, 청구인이 신고한 가액과 시가표준액 중 높은 가액이 취득세 등의 과세표준이 된다 하겠고, 한편 처분청이 산출한 이 건 부동산의 시가표준액은 위 법령에 따라 적정한 방식으로 산정되었다 할 것이다. 
  
    따라서 청구인이 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 이 건 취득세 등으로 신고 또는 납부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 
4. 결  론 
  
    이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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