(취소)이 건 주택이 임대사업자가 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택에 해당되는지 여부

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(취소)이 건 주택이 임대사업자가 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택에 해당되는지 여부

작성자: Tax

조회: 807 등록일: 2020-07-26

조심2017지0027, 2017.3.14.  (세목) 취득세  (결정유형)  취소 【결정요지】건축주가 이 건 부동산의 분양관리를 위하여 이 건 주택을 신탁회사 명의로 신탁등기를 하였다 하더라도 건축주가 이 건 주택을 신탁회사에게 분양하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인들은 이 건 주택을 건축주로부터 최초로 분양받아 취득한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다. 【관련법령】 「지방세특례제한법」제31조 제1항 【참조결정】 조심2016지0921 / 조심2016지0154 【주  문】 OOO구청장이2016.8.22. 청구인에게 한 취득세 등OOO의경정청구 거부처분은 이를 취소한다. 【이  유】 1. 처분개요   가. 청구인은 2016.5.30.OOO(전용면적 59.7㎡, 이하 “이 건 주택”이라 한다)를 건축주인OOO주식회사로부터 취득한 후, 그 취득가격 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.    나. 청구인은 2016.6.27. 이 건 주택은 임대사업자인 청구인이 임대할목적으로 건축주인 OOO주식회사로부터 최초로 분양받은 전용면적60㎡ 이하의 공동주택이므로 취득세 등이 면제되어야 한다는 취지로이 건 취득세 등의 경정청구를 하였으나, 2016.8.22. 처분청은 이를 거부하였다.    다. 청구인은 이에 불복하여 2016.11.17. 심판청구를 제기하였다.     2. 청구인 주장 및 처분청 의견    가. 청구인 주장    처분청은 최초 분양의 해당 여부를 건축주 명의로 소유권보존등기된 후 첫 번째에 해당하는 소유권이전등기된 경우만으로 보아 이 건 주택은 최초 분양에 해당되지 않는다고 하여 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부하였으나, 조세심판원은 이 건과 사실관계가 유사한 사건에대하여 건축주가 신축한 주택을 신탁회사 명의로 신탁등기 및 소유권이전등기를 하였다 하더라도 그 후 신탁등기 말소 및 건축주 명의로소유권을 환원하고 건축주가 매도인의 지위에서매매계약을 체결한 경우에는 사실상 최초 분양에 해당된다고 일관되게 결정(조심 2016지921,2016.10.13. 등 다수)하고 있으므로 이 건 주택은 임대사업자인 청구인이건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택에 해당된다고 할 것인바 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.    나. 처분청 의견    「지방세특례제한법」제31조 제1항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 ‘건축주로부터 공동주택을 최초로 분양’받은 경우란 건축주가 당해 주택을 신축하고 소유권보존등기를 한 후 그 건축주로부터 소유권을 최초로 이전받는 경우로 한정하여 해석하여야 할 것인바, 소유권보존등기 후 신탁회사에게 소유권이전등기된 이 건 주택의 경우에는 그 후 신탁등기를 말소하였는지 여부에 관계 없이 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택에 해당되지 않는다고 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.     3. 심리 및 판단    가. 쟁 점    이 건 주택이 임대사업자가 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택에 해당되는지 여부    나. 관련 법률    (1) 지방세특례제한법   제31조【임대주택 등에 대한 감면】①「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.  1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.    (2) 건축법   제2조【정의】① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  12. “건축주”란 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 “건축물의 건축 등”이라 한다) 에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다.    (3) 건축물의 분양에 관한 법률   제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만,「건축법」제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.  3. “분양사업자”란「건축법」제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.    (4) 신탁법   제2조【신탁의 정의】이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.    다. 사실관계 및 판단    (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.    (가) 이 건 주택의 건축주인 OOO주식회사는 2011.2.25. 이 건 주택에 대하여 소유권보존등기를 하고, 같은 날 OOO주식회사를「신탁법」에 따른 수탁자로 하여 소유권이전등기 및 신탁등기(신탁원부 제2011-376호)를 하였다.    (나) 청구인과 OOO주식회사가 2016.5.13. 체결한 이 건 주택의매매계약서를 보면, OOO주식회사(매도인)과 청구인(매수인)은 매매금액을 OOO으로, 잔금지급일은 2016.5.30.로 하는 주택매매계약을 하였으며, OOO주식회사는 2016.5.30. ‘신탁재산의 귀속’을 원인으로 이 건 주택에 대한 신탁등기 말소 및 OOO주식회사로부터 그 소유권을 돌려받았고, 청구인은 같은 날 ‘2016.5.13. 매매’를원인으로 소유권이전등기를 한 것으로 나타나며 이와 같은 사실은 아래<표1>의 이 건 주택에 대한 등기사항전부증명서에서 확인된다.    <표1> 이 건 주택의 등기사항전부증명서    (다) 한편, 이 건 주택은 청구인에게 2016.5.30. 매각되기 전까지OOO주식회사가 임대인의 지위에서 임대하던 주택으로서 청구인은이 건 주택을 취득한 후, 60일 이내인 2016.6.3. 이 건 주택을 임대주택으로 하여 임대사업자등록을 하였다.    (2)「지방세특례제한법」제31조 제1항 본문 및 제1호에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 등에 대하여는 취득세를 면제하도록 규정하고 있고, 「건축법」제2조 제1항 제12호에서 “건축주”란 건축물의 건축 등에 관한공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를말한다고 규정하고 있으며,「건축물의 분양에 관한 법률」제2조 제2호및 제3호에서 “분양”이란 건축주인 분양사업자가 건축한 건축물의 전부또는 일부를2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있다.    (3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대,「건축물의 분양에 관한 법률」제2조 제2호에서 “분양”이란 건축주인 분양사업자가 건축한 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있는 점, 이 건 주택의 경우 건축주인 OOO주식회사가 매도인의 지위에서 청구인과 매매계약을 체결하였으므로 그 계약은「건축물의 분양에 관한 법률」에서 규정한 분양에해당한다고 보이는 점, OOO주식회사가 이 건 주택에 대하여 소유권이전등기 및 신탁등기를 하였다고 하더라도 이는 이 건 주택에 담보된 우선수익자 등의 채권을 보호하기 위한 것일 뿐 OOO주식회사가 이 건 주택의 소유자로서 그 권리 등을 행사하였다고 보기는 어려운 점, 건축주가 당해 주택을 신탁회사에게 신탁등기를 하였다는 사실만으로 이를 일반적인 분양과 동일하다고 보는 것은 임대주택의 신축을 촉진하여 실제 수요자인 임차인들의 주거안정에 기여하고자 신설한「지방세특례제한법」제31조 제1항의 입법취지에 부합하지 않는다고 보이는 점(조심 2016지154, 2016.5.25., 같은 뜻임) 등에 비추어 이 건 주택은 임대사업자인 청구인이 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택에 해당된다고 할 것인바, 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.     4. 결 론    이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세 기본법」제123조 제4항과「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제3호에의하여 주문과 같이 결정한다.

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