토지 취득과 관련하여 발생한 금융자문수수료, 대출취급수수료, 건설자금이자, 환지청산금 등이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

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토지 취득과 관련하여 발생한 금융자문수수료, 대출취급수수료, 건설자금이자, 환지청산금 등이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

작성자: Tax

조회: 20946 등록일: 2013-11-04

[조심2013지0352 (2013.10.23) 취득세 기각] [결정요지] 취득세의 과세표준이 되는 “취득가격”에는 대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건자체의 가격은 물론 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 포함된다 할 것(대법원 1997.12.26. 선고 97누10178 판결 참조)인바, 금융자문수수료, 대출취급수수료 등은 이 사건 토지 취득 과정에서 발생한 간접비용으로 취득세 과세표준에 포함되고, 건설자금이자는 이 사건 토지 매매계약 체결 후 잔금을 지급하기 전까지 발생한 이자비용으로 취득세 과세대상이며, 청구법인은 환지처분공고일 이전에 환지청산금을 완납하였으므로 대금정산일에 취득세 납세의무가 있음     [관련법령] 지방세법 제73조      
[주    문] 
  
심판청구를 기각한다. 
  
[이    유] 
  
1. 처분개요 
  
  가. 청구법인은 경기도 OOO 내 아파트 신축을 목적으로 2009.12.29.부터 2010.7.30.까지 경기도 OOO를취득하고, 취득세 등 합계 OOO을 처분청에 신고납부하였다. 
  
  나. 처분청은 청구법인에 대한 세무조사 결과, 청구법인이 이 사건 토지와 관련하여 소요된 OOO에 대한 지급이자액OOO 중 토지매입분에 대한 이자액 OOO과 부동산컨설팅수수료 등 지급수수료 OOO 및 OOO지구 체비지(환지예정지) 30블럭 1롯트 20,696.4㎡(이하 “쟁점 체비지”라 한다)에 대한 청산금 OOO 등 총 OOO이 취득가액에서 누락되었음을 확인하고, 그 누락된 비용을 과세표준으로 쟁점 건설자금이자 및 이 건 수수료에 대하여 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 등록세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO을, 쟁점 체비지(환지청산금)에 대하여 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO을 2012.12.10. 청구법인에게 각각 부과고지하였다. 
  
  다. 그 후 처분청은 쟁점 체비지의 환지면적 감소로 인하여 청구법인이 환지청산금 OOO을 환급받았으므로 2013.3.29. 쟁점 체비지에 대하여 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO으로 감액·경정하였다. 
  
  라. 청구법인은 이에 불복하여 2013.2.8. 심판청구를 제기하였다. 
  
  
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 
  
 가. 청구법인 주장 
  
   (1) 이 건 수수료 중 주식회사 OOO에 지급한 부동산컨설팅수수료와 주식회사 OOO에 지급한 금융자문수수료를 제외한 나머지 수수료(이하 “쟁점 수수료”라 한다)는 기간부대비용에 해당하므로 이 사건 토지 취득가액의 범위에서 제외되어야 한다. 
  
   (2) 이 사건 토지의 취득가액에 포함되는 건설자금이자를 계산함에 있어 건설을 개시한 날과 건설의 목적물이 준공된 날을 고려하여야 하고, 공사 착공 전 인허가 기간의 주기적 반복으로 공사가 지연됨으로써 발생한 건설자금이자는 자본화가 중단되는바, 처분청(공영개발과)의 귀책사유에 의하여 이 사건 토지에 대한 건축공사가 지연·중단되었다면 쟁점 건설자금이자는 자본화할 수 없는 기간비용으로 보아 이 사건 토지 취득가액의 범위에서 제외되어야 한다. 
  
   (3) 쟁점 체비지에 대하여 환지청산금을 지급하였다 하더라도 그 취득시기는 환지처분공고일의 다음날로 보아야 함에도 환지처분공고  전의 환지청산금 지급일을 취득시점으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다. 
  
 나. 처분청 의견 
  
   (1) 쟁점 수수료의 지급내역을 보면, 부동산사업성평가비, 법률자문료, 대출취급수수료, 대리사무수수료 등에 대한 것으로서, 부동산사업성평가비, 법률자문료의 경우 이 사건 토지의 취득시기 이전에 지급되었고, 주택건설사업과 관련한 건축부지의 물색, 사업구상 지원 및 사업성타당성 검토 등은 이 사건 토지 등을 취득하는 과정에서 필수적인 준비행위에 해당하므로 이에 소요된 비용은 간접비용으로 보아야 할 것이고, 대출취급수수료, 대리사무수수료의 경우 기업회계기준서 제7호 제6조에서 규정한 자본화대상자산의 취득과 관련한 차입금으로 인하여 발생한 금융비용에 해당하는 것으로, 차입과 직접 관련하여 발생한 수수료 역시 금융비용에 해당OOO하므로, 쟁점 수수료 전체를 이 사건 토지의 취득세 등 과세표준에 포함한 것은 정당하다. 
  
   (2) 토지의 취득가액에 포함되는 건설자금이자는 부동산 매매계약을 체결한 이후 잔금을 지급하기 전까지 발생한 이자를 의미하는 것으로, 이 사건 토지 취득 이후 착공 및 준공시기는 당해 토지에 대한 건설자금이자 계산 시 고려대상이 아니라 할 것이므로 이에 대한 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다. 
  
   (3) 청구법인은 2011.3.24. 처분청과 쟁점 체비지에 대한 증환지 매매계약서를 체결하여 2011.4.25. 환지(체비지) 예정지 사용허가서를 교부받고, 2012.1.25. 잔금을 완납함에 따라 독점적이고 배타적으로 사용·수익할 수 있는 권리를 갖게 된 것이고, 이는 「지방세법 시행령」제20조 제2항에서 유상으로 취득한 경우 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 보도록 규정하고 있는 점을 고려할 때, 청구법인이 그 잔금을 완납한 2012.1.25.을 쟁점 체비지의 취득시기로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다. 
  
  
 3. 심리 및 판단 
  
  가. 쟁 점 
  
   ① 토지 취득과 관련하여 발생한금융자문수수료, 대출취급수수료 등이 토지 취득가액에 포함되는지 여부 
  
   ② 건축공사 지연 등의 사유가 발생한 경우 토지 취득에 따른건설자금이자를 토지 취득가액의 범위에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부 
  
   ③ 환지처분공고일 이전에 체비지에 대한 청산금을 완납한 경우, 그 체비지의 취득시기를 언제로 볼 것인지 여부 
  
  나. 관련법령 
  
  (1) 구 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것) 
  
제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다. 
  3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 
  
   (2) 구 지방세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 일부 개정되기 전의 것) 
  
제73조(취득의 시기 등) ① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다. 
  1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 
④ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 보고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. 다만, 「도시개발법」에 의한 도시개발사업이나 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)으로 건축한 주택을 「도시개발법」 제41조에 따른 환지처분 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제54조의 규정에 의한 소유권이전에 의하여 취득하는 경우에는 환지처분공고일의 다음 날 또는 소유권이전고시일의 다음 날을 취득일로 보며, 환지처분공고일 또는 소유권이전고시일 이전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. 
  
제82조의2(취득가격의 입증 등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다. 
  2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서 
  
제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 
  
   (3) 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 개정된 것) 
  
제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 
  1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 
  2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다. 
  3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용 
  4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료 
  5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 
  6. 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용 
  
 다. 사실관계 및 판단 
  
   (1) 청구법인은 2006.1.4. 부동산개발업, 주택건설업, 부동산 임대 및 매매업, 분양대행 및 컨설팅 등을 목적사업으로 하여 설립되었다. 
  
   (2) 청구법인은 2006.11.3. OOO 주식회사 등 7개 금융기관으로부터 초기사업비 대출목적으로 사업약정을 체결하여 총 OOO을 대출받았으며, 이 사건 토지의 취득과 관련하여 2009.12.28.  주식회사 OOO과 제1차 PF대출약정을 체결하고 OOO을 차입하였고, 2010.2.18. 주식회사 OOO 등 5개 금융기관과 제1차 변경사업 및 대출약정을 체결하고 OOO을 차입한 사실이 청구법인의 금융거래 계정원장에서 확인되는바, 그 내역은 아래 <표>와 같다. 
  
  
  
   (3) 청구법인의 이자비용 계정원장을 보면, OOO 대출금과 관련하여 총 OOO의 이자가 발생한 사실이 확인된다. 
  
   (4) 처분청은 2012.5.11. 실시한 청구법인에 대한 세무조사 시 청구법인이 법무사 교체 과정에서 계정별원장 자료가 분실되어 이외에 추가자료를 제출하지 못함에 따라, 청구법인이 제출한 “OOO 도시개발사업 아파트신축(2bl) 사업계획서”상 토지 매입비용을 전체 OOO 대출금에 안분하고, 위 (3)에서 확인된 총 이자비용을 정산하여 쟁점 건설자금이자 OOO을 취득신고 시 누락된 것으로 보았다. 
   
   (5) 청구법인이 2009.12.8.부터 2010.2.18.까지 이 사건 토지의 매입과 관련하여 OOO을 지출한 사실이 지급수수료 계정원장을 통해 확인되며, 그 쟁점수수료 내역은 아래 <표>와 같다. 
  
  
   
 O) OOOO OOOO OOO OOO OOOOOOOOOOO OOOO O OOO 
  
  (6) 청구법인은 2011.3.24. 처분청과 쟁점 체비지에 대한 증환지 매매계약서를 체결하였는바, 그 주요내용은 아래 <표>와 같다. 
  
  
  
   (7) 처분청은 위 (6)의 쟁점 체비지에 대하여 2011.4.25. 환지(체비지)예정지 사용허가서를 발급OOO하였으며, 청구법인은 2012.1.25. 환지청산금을 완납하였다. 
  
   (8) 위 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. 
  
    (가) 쟁점① 토지 취득과 관련하여 발생한금융자문수수료, 대출취급수수료 등이 토지 취득가액에 포함되는지 여부를 보면,구「지방세법 시행령」제82조의3 제1항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 등의 간접비용 및 당해 간접비용에 준하는 비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있는바, 위 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것OOO으로, 이 사건 토지의 취득 이전에 발생한 쟁점수수료인 부동산사업성평가비, 법률자문료, 금융자문용역비, 대출취급수수료, 대리사무수수료 등은 이 사건 토지의 취득 과정에서 발생한 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다. 
  
    (나) 쟁점 ② 건축공사 지연 등의 사유가 발생한 경우 토지 취득에 따른건설자금이자를 토지 취득가액의 범위에서 제외하여야 한다는 청구주장에 대하여 보면,쟁점 건설이자는 이 사건 토지의 매매계약 체결 후부터 잔금을 지급하기 전까지 발생한 이자비용인바, 이 사건 토지의 취득 이후에 건물의 착공 및 준공 등의 과정에서 발생한 인허가 등의 지연사실 등은 이 사건 토지의 취득과 관련하여 발생한 쟁점 건설자금이자 산정 시 고려대상이 아니라고 보는 것이 타당하겠으므로, 위 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 
  
    (다) 쟁점 ③ 환지처분공고일 이전에 환지(체비지)청산금을 완납한 경우, 체비지의 취득시기에 대하여 보면,토지구획정리사업 등의 시행자로부터 체비지 대금을 정산하여 당해 토지를 양수한 자는 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추면 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하여 당해 체비지를 배타적으로 사용·수익할 수 있음은 물론이고 다시 이를 제3자에게 처분할 수도 있는 권능을 가지며, 그 후 환지처분공고가 있으면 그 익일에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 그 소유권을 원시적으로 취득하게 되는 것OOO인바, 청구법인이 환지처분공고일 이전인2011.4.25. 처분청으로부터 환지(쟁점 체비지)예정지 사용허가서를 발급받은 후 2012.1.25. 환지청산금을 완납하였으므로, 쟁점체비지에 대한 대금정산일에취득세 납세의무가 성립된 것으로 보는 것이 타당하다OOO고 판단된다. 
  
    따라서, 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 
  
  
4. 결 론 
  
   이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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