구 재개발사업(현, 도시환경정비사업)의 시행자가 당해 사업지구 내 토지 및 건축물의 유일한 소유자인 경우, 관계 법률에 따라 사업시행인가만 받고 관리처분계획은 받지 않은 상태로 사업을 시행하여 준공인가를 받아 취득한 건축물이 취득세·등록세 비과세 대상에 해당되는지 여부

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구 재개발사업(현, 도시환경정비사업)의 시행자가 당해 사업지구 내 토지 및 건축물의 유일한 소유자인 경우, 관계 법률에 따라 사업시행인가만 받고 관리처분계획은 받지 않은 상태로 사업을 시행하여 준공인가를 받아 취득한 건축물이 취득세·등록세 비과세 대상에 해당되는지 여부

작성자: Tax

조회: 6891 등록일: 2013-01-24

<div>감사원 2010감심26 (2010.04.08) </div><div><span style="lineheight: normal;"><br></span></div><div><span style="lineheight: normal;"><br></span></div><div><span style="lineheight: normal;"><br></span></div><div><span style="lineheight: normal;"><br></span></div><div><span style="lineheight: normal;"><br></span></div><div><span style="lineheight: normal;"><br></span></div><div>주 문 1. 처분청은 2007. 1. 25. 청구인에 대하여 한 취득세 2,208,739,260원, 농어촌특별세 220,873,910원, 등록세 883,495,700원, 지방교육세 176,699,140원의 부과처분에 관하여 이 사건 도시환경비사업 시행으로 취득한 건축물 중 청구인이 도시환경비사업 시행인가일(1997. 10. 25.과 1998. 12. 15.) 전에 취득한 종전의 부동산은 취득세 등의 비과세 대상으로 적용하고, 그 후에 취득한 부동산은 위 사업으로 증가된 가액을 재조사하여 관련 취득세 등의 부과처분을 다시 하여야 한다.</div><div>2. 나머지 청구를 기각한다.</div><div>이 유</div><div>1. 원 처분의 요지</div><div>가. 청구법인은 1997. 10. 25. 및 1998. 12. 15. 처분청으로부터 구 ＆#65378;도시재개발법＆#65379;(2002. 12. 20. 법률 제6852호인 ＆#65378;도시 및 주거환경비법＆#65379;으로 폐지되기 전의 것) 제22조의 규에 라 다음 [표]와 같이 ‘서울역서대문1구역 제10지구’ 및 ‘서울역서대문1구역 제11지구’ 재개발사업 시행인가를 받아 업무 및 근린 생활시설 용도의 건축물 2건(제10지구 : 지하 6층/지상 19층, 건축연면적 34,172.72㎡, 제11지구 : 지하 5층/지상 20층, 건축연면적 21,772.5㎡)을 신축하고 2006. 12. 29. 각각 처분청으로부터 도시환경비사업 준공인가를 받아 취득하였다.(이하 제10지구 토지를 “제1토지”, 같은 지구 건축물을 “제1건축물”, 제11지구 토지를 “제2토지”, 같은 지구 건축물을 “제2건축물”이라 한다)</div><div>[표] 청구법인의 2개 도시환경비사업지구 건축물 취득 현황</div><div><span style="lineheight: normal;"><br></span></div><div>사업지구명</div><div>사 업</div><div>시행자</div><div>사업시행</div><div>인가일자</div><div>사 업 구 역</div><div>준공인가('06. 12. 29.) 건축물</div><div>위치</div><div>면적</div><div>(㎡)</div><div>층수</div><div>용도</div><div>건축연면적</div><div>(㎡)</div><div>서울역서대문1구역</div><div>제10지구</div><div>△△△△△△㈜</div><div>'98.12.15.</div><div>□□ □구 □□동</div><div>□□□ 외 □□ 필지</div><div>3,839.2</div><div>지하 6층/</div><div>지상19층</div><div>업무 및</div><div>근린생활시설</div><div>34,172.72</div><div>서울역서대문1구역</div><div>제11지구</div><div>△△△△△△㈜</div><div>'97.10.25.</div><div>□□ □구 □□동</div><div>□□ 외 □□ 필지</div><div>2,405.9</div><div>지하 5층/</div><div>지상20층</div><div>업무 및</div><div>근린생활시설</div><div>21,772.50</div><div><span style="lineheight: normal;"><br></span></div><div>청구법인은 위 건축물 2건의 취득에 대하여 2007. 1. 28. 취득세 2,208,739,260원, 농어촌특별세 220,873,910원, 등록세 883,495,700원, 지방교육세 176,699,140원 합계 3,489,808,010원을 자진신고·납부했으며, 처분청은 같은 날 이를 그대로 수납하였다.(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)</div><div>2. 심사청구의 취지와 이유</div><div>가. 청구 취지</div><div>이 건 청구취지는 이 사건 부과처분을 취소하게 해달라는 것이다.</div><div>나. 청구이유</div><div>청구법인은 이 사건 도시환경비사업 2건의 사업시행자이자 그 사업부지인 제1토지와 제2토지의 단독 소유자로서 위 2건의 사업을 시행하면서 사업시행자 외의 토지·건축물 소유자가 없는 경우 관리처분계획 인가를 받지 않도록 되어 있던 구 ＆#65378;도시재개발법＆#65379; 제34조 제1항 단서의 규에 라 관리처분계획 인가를 받지 않고 재개발사업 시행인가만 받아 위 2건의 사업을 시행하여 제1건축물과 제2건축물을 취득한 것이라고 주장한다.</div><div>그러면서 구 ＆#65378;지방세법＆#65379;(2007. 12. 31. 법률 제8835호로 일부 개되기 전의 것) 제109조 제3항과 제127조의2 제2항에 르면 ＆#65378;도시 및 주거환경비법＆#65379;에 의한 도시환경비사업의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물에 대하여는 취득세와 등록세를 부과하지 않는다고 되어 있는데, 이 사건 토지와 건축물의 경우, 법률상 관리처분계획의 인가를 받을 필요가 없어서 그 절차를 생략한 것일 뿐 도시환경비사업의 시행으로 인하여 취득한 토지 및 건축물임이 명백하므로 취득세 및 등록세 등을 부과하지 않아야 하는데도 이를 부과한 것으로서 위법한 처분이라는 취지로 주장한다.</div><div>3. 우리 원의 판단</div><div>가. 다툼</div><div>이 건의 다툼은 구 재개발사업(현, 도시환경비사업)의 시행자가 당해 사업지구 내 토지 및 건축물의 유일한 소유자인 경우, 관계 법률에 라 사업시행인가만 받고 관리처분계획은 받지 않은 상태로 사업을 시행하여 준공인가를 받아 취득한 건축물이 취득세·등록세 비과세 대상에 해당되는지 여부이다.</div><div>나. 인사실</div><div>이 사건 관련 기록에 르면 다음과 같은 사실이 인된다.</div><div>⑴ 청구법인은 1997. 10. 25. 처분청으로부터 구 ＆#65378;도시재개발법＆#65379; 제22조의 규에 라 이 사건 제2토지 2,405.9㎡ 중 1,831.1㎡를 시행구역으로 하여 서울역서대문1·2구역 제11지구 재개발사업(2003. 7. 1. 구 ＆#65378;도시재개발법＆#65379;이 폐지되고 ＆#65378;도시 및 주거환경비법＆#65379;이 시행되어 “서울역서대문1·2구역 제11지구 도시환경비사업”으로 변경되었다) 시행인가를 받았다.</div><div>⑵ 청구법인은 이 사건 제2토지 2,405.9㎡ 중 199.2㎡ 및 지상건축물은 사업시행인가 전인 1994. 4. 7.부터 1997. 10. 25. 사이에 취득하였고, 나머지 토지 2,206.7㎡ 및 지상건축물은 사업시행인가 후인 같은 해 10. 31.부터 2004. 3. 5.까지 사이에 취득하였다.</div><div>⑶ 청구법인은 1998. 12. 15. 처분청으로부터 구 ＆#65378;도시재개발법＆#65379; 제22조의 규에 라 이 사건 제1토지 중 2,791.6㎡를 시행구역으로 하여 서울역서대문1·2구역 제10지구 재개발사업(2003. 7. 1. 구「도시재개발법」이 폐지되고 ＆#65378;도시 및 주거환경비법＆#65379;이 시행되어 “서울역서대문1·2구역 제10지구 도시환경비사업”으로 변경되었다) 시행인가를 받았다.</div><div>⑷ 청구법인은 이 사건 제1토지 3,839.2㎡ 중 1,933.5㎡ 및 지상건축물은 사업시행인가 전인 1988. 8. 2부터 1998. 12. 15. 사이에 취득하였고 나머지 토지 1,905.7㎡ 및 지상건축물은 사업시행인가 후인 1999. 5. 28.부터 2004. 3. 5.까지 사이에 취득하였다.</div><div>⑸ 청구법인은 구 ＆#65378;도시재개발법＆#65379; 제34조 제1항 단서의 규에 라 위 2개 사업지구의 대지 및 건축물에 관한 관리처분계획을 작성하지 않고 사업시행인가만 받아 사업을 시행하였다.</div><div>⑹ 청구법인은 2006. 12. 29. 처분청으로부터 위 2개 사업지구 도시환경 비사업의 준공인가를 받아 이 사건 제1건축물과 제2건축물을 취득하고 2007. 2. 28. 소유권보존등기를 하였다.</div><div>⑺ 청구법인은 2007. 1. 28. 이 사건 제1건축물의 취득에 대하여 공사대금 68,356,344,291원을 과세표준으로 하여 취득세 1,367,126,880원, 농어촌특별세 136,712,680원, 등록세 546,850,750원, 지방교육세 109,370,150원을 신고·납부하고, 이 사건 제2건축물의 취득에 대하여 공사대금 42,080,619,423원을 과세표준으로 하여 취득세 841,612,380원, 농어촌특별세 84,161,230원, 등록세 336,644,950원, 지방교육세 67,328,990원을 신고·납부하는 등 지방세 합계 3,489,808,010원을 신고·납부하였다</div><div>다. 관계 법령의 규</div><div>이 건 관계 법령은 구 ＆#65378;지방세법＆#65379; 제109조 제3항 등으로서 [별지] 기재와 같다.</div><div>라. 판단</div><div>청구법인은 이 사건 도시환경비사업 2건의 사업시행자이자 그 사업부지의 단독 소유자로서 사업시행자 외의 토지·건축물 소유자가 없는 경우 관리처분계획 인가를 받지 않도록 되어 있는 관계 법률에 라 관리처분계획 인가를 받지 않고 재개발사업 시행인가만 받아 위 2건의 사업을 시행하여 제1건축물과 제2건축물을 취득하였으나 그 건축물들이 도시환경비사업의 시행으로 인하여 취득한 것임이 명백하므로 구 ＆#65378;지방세법＆#65379; 제109조 제3항의 규에 라 취득세 및 등록세를 부과하지 않아야 한다고 주장한다.</div><div>위 주장이 타당한지 여부를 판단하기 위해서는 먼저 ① 도시환경비사업에 있어서 관리처분계획의 수립 대상, 그 내용 및 효과 ② 구 ＆#65378;지방세법＆#65379; 제109조 제3항에 “관리처분계획에 의하여 취득하는 토지와 건축물을 비과세 대상”으로 규한 입법취지 ③ 같은 항 단서에 “사업시행인가 후 환지 전에 취득하는 부동산은 종전의 부동산 가액 초과분을 취득세 과세 대상”으로 규한 입법 취지 ④ 조세법규 해석의 기준 등을 검토해야 할 것이므로 이를 먼저 살펴본다.</div><div>⑴ 도시환경비사업에 있어 관리처분계획의 수립 대상, 그 내용 및 효과</div><div>구 ＆#65378;도시재개발법＆#65379; 제33조 제1항을 보면, 재개발사업 시행자는 사업시행 고시가 있은 날부터 14일 이내에 토지 등의 소유자에게 분양신청기간을 통지하고 일간신문에 공고하여야 하되, 분양신청기간은 사업시행고시가 있은 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다고 규되어 있었다.</div><div>그리고 같은 법 제34조 제1항을 보면, 시장·군수 또는 구청장 외의 시행자는 제33조의 규에 의한 분양신청기간이 경과한 때에는 이 법이 하는 바에 의하여 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 하여 시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 다만, 시행자 외의 토지 등의 소유자가 없는 경우에는 그러하지 아니하다고 규되어 있었다.</div><div>또한 같은 조 제4항을 보면 관리처분계획에는 다음 각 호의 사항을 하여야 한다고 규한 뒤 제1호부터 제6호까지에 다음 사항이 규되어 있었다.</div><div><span style="lineheight: normal;"><br></span></div><div>1. 분양설계</div><div>2. 분양대상자의 주소 및 성명</div><div>3. 분양대상자별로 분양예의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격</div><div>4. 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액</div><div>5. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세</div><div>6. 기타 대통령령이 하는 사항</div><div><span style="lineheight: normal;"><br></span></div><div>한편 같은 법 제38조를 보면, 시장·군수 또는 구청장 외의 시행자는 재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장·군수 또는 구청장에게 공사완료보고서를 제출하고 준공검사를 받아야 한다. 시장·군수 또는 구청장은 준공검사의 과 재개발사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인할 때에는 검사필증을 시행자에게 교부하고 공사의 완료를 공고하여야 한다고 규한 다음, 사업시행자는 위 공고가 있을 때에는 지체 없이 확측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획대로 분양처분을 하여야 한다고 규되어 있었으며, 같은 법 제39조를 보면, 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 분양처분의 고시가 있은 날의 다음날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다고 규되어 있었다.</div><div>위 법률의 규을 종합해 보면, 재개발사업의 관리처분계획은 시장·군수·구청장이 아닌 사업시행자가 시행하는 사업지구로서 사업시행자 외에 토지 및 건축물의 소유자가 있는 사업지구가 작성대상이고, 그 내용은 주로 어떤 대지와 건축물을 누구에게 얼마에 분양할 것인지를 기재한 계획이며, 시장·군수·구청장이 공사 완료 공고를 하고 사업시행자가 분양처분을 하여 고시를 하면 그 고시일의 다음 날에 그 대지 및 건축시설의 소유권이 변동되는 효과가 있는 것이며, 사업시행자가 유일한 종전의 토지 등의 소유자인 경우에는 공사 완료된 대지 및 건축시설의 소유권이 모두 사업시행자에게 귀속되고 “분양”이 없기 때문에 그 경우 관리처분계획의 수립 및 인가는 필요하지 않은 것으로 요약된다.</div><div>⑵ 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지와 건축시설을 취득세 비과세 대상으로 규한 구 ＆#65378;지방세법＆#65379; 제109조 제3항의 입법취지</div><div>구 ＆#65378;지방세법＆#65379; 제109조 제3항에 도시비사업(구 재개발사업)의 대상이 되는 부동산의 소유자가 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물에 대하여 취득세를 부과하지 않도록 규하고 있었던 입법취지를 살펴보면, 그 취득의 성질이 “공익사업의 시행으로 협의매수·수용 또는 철거되는 부동산의 소유자가 다지역에서 이를 대체취득하는 경우”와 마찬가지로 새로운 과세물건을 취득하는 것이 아니라 “소유하다가 없어진 부동산을 대체취득하는 것”으로 본 것이고, 사업 시행 전·후의 부동산이 형식적으로는 다부동산이지만 실질적으로는 동일한 부동산이라는 관점에 입각하고 있으며, 재개발사업의 원활한 시행을 조세제도로써 뒷받침하려는 목적도 있다고 할 것이다.</div><div>구 ＆#65378;지방세법＆#65379; 제127조의2 제2항에 위 경우 등록세도 비과세 대상으로 규하고 있었는데, 그 입법취지 또한 위 취득세의 경우와 같다고 할 것이다.</div><div>⑶ 사업시행인가 후 환지 전에 승계취득한 부동산은 종전의 부동산 가액 초과분을 취득세 과세 대상으로 규한 구 ＆#65378;지방세법＆#65379; 제109조 제3항 단서의 입법취지</div><div>구 ＆#65378;지방세법＆#65379; 제109조 제3항 단서에 재개발사업 시행인가 후 환지 전에 종전의 토지 및 건축물을 승계취득한 경우로서 비사업으로 인해 취득한 부동산 가액이 종전의 부동산 가액을 초과하는 경우에는 그 초과되는 가액에 대해서 취득세를 부과하도록 규하고 있었는데, 그 입법취지를 살펴보면 도시환경비사업 시행인가 후 환지 전에 종전의 토지 및 건축물을 승계취득한 자는 기존의 부동산을 취득하려는 목적보다는 그 사업 시행으로 인하여 재산적 가치가 증가될 새로운 부동산을 취득하려는 목적이 훨씬 큰 것으로 볼 수 있으므로 그 취득으로 인하여 재산적 가치가 증가된 가액만큼은 새로운 부동산의 취득으로 보아 취득세를 부과하는 것이 조세평등의 원칙에 맞기 때문이라고 할 것이다.</div><div>⑷ 조세법규 해석의 기준</div><div>“조세법률주의의 원칙”에 비추어 볼 때 과세요건, 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사이 없는 한 법문대로 해석해야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다고 할 것이다.</div><div>그러므로 법문에 규이 되지 않은 사항을 적용할 때 법문에 규되어 있는 사항의 입법취지, 규이 되어 있는 사항과 되어 있지 않은 사항의 같은 점과 다점, 그 둘 사이의 조세 형평성 확보의 필요성 등 타당한 이유가 있으면 이를 종합하여 합리적으로 해석, 적용해야 할 것이다.</div><div>⑸ 위 ‘⑴항’～‘⑸항’의 종합 검토</div><div>위 ‘⑴항’에서 본 바와 같이 재개발사업의 관리처분계획은 사업시행자가 유일한 종전의 토지 등의 소유자인 경우에는 공사 완료된 대지 및 건축시설의 소유권이 모두 사업시행자에게 귀속되고 “분양”이 없기 때문에 그 경우 관리처분계획의 수립 및 인가는 필요하지 않다.</div><div>그리고 위 ‘⑵항’에서 본 바와 같이 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물에 대하여 취득세를 부과하지 않도록 규하고 있었던 구 ＆#65378;지방세법＆#65379; 제109조 제3항의 입법취지는 그 취득의 성질이 새로운 과세물건을 취득하는 것이 아니라 “소유하다가 없어진 부동산을 대체취득하는 것”으로 본 것이고, 실질적으로는 동일한 부동산이라는 관점에 입각하고 있다고 할 것이다.</div><div>또한, 위 ‘⑶항’에서 본 바와 같이 재개발사업 시행인가 후 환지 전에 종전의 토지 및 건축물을 승계취득한 경우로서 비사업으로 인해 취득한 부동산 가액이 종전의 부동산 가액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 가액에 대해서 취득세를 부과하도록 규한 구 ＆#65378;지방세법＆#65379; 제109조 제3항 단서의 입법취지는, 위 경우 그 사업 시행으로 인하여 재산적 가치가 증가될 새로운 부동산을 취득하려는 것이 주된 목적이라고 볼 수 있으므로 증가된 가액만큼은 새로운 부동산의 취득으로 보아 취득세를 부과하는 것이 조세평등의 원칙에 맞기 때문이라고 할 것이다.</div><div>한편, 위 ‘⑷항’에서 본 바와 같이 조세법규의 해석은 법문대로 해석하는 것이 원칙이지만 조세 형평성 확보의 필요성 등 타당한 이유가 있으면 이를 종합하여 합리적으로 해석하여 적용해야 할 것이다.</div><div>이상을 종합해 볼 때 재개발사업 시행에 있어 청구인이 사업지구 부동산의 단독 소유자로서 비록 법령의 규에 라 관리처분계획 인가절차를 생략했지만 사업시행 인가일 전에 취득한 부동산은 그 동일성이 종전의 부동산 소유자가 관리처분계획에 의하여 취득한 경우와 같으므로 취득세 비과세 대상이라고 해석하는 것이 조세 형평성 측면에서 타당하고, 사업시행 인가일 후에 승계취득한 부동산은 그 유형이 구 ＆#65378;지방세법＆#65379; 제109조 제3항 단서에 해당한다고 해석하는 것이 합리적이라고 할 것이다.</div><div>⑹ 원 처분의 위법성 여부</div><div>이상에서 본 바와 같이 청구인이 사업시행 인가일 전에 취득한 부동산은 취득세와 등록세 등을 비과세하고, 사업시행 인가일 후에 승계취득한 부동산은 사업시행으로 인해 증가된 가액을 조사하여 취득세와 등록세 등을 부과해야 하는데도 위와 같이 구분하여 취득세 등을 징수하지 않고 청구인의 부동산 전체를 취득세 등 과세대상으로 보아 취득세 등을 그대로 수납한 원 처분은 잘못이 있다고 할 것이다.</div><div>4. 론</div><div>그렇다면 처분청의 위와 같은 잘못은 이 사건 부과처분을 전면 취소하게 할 사유라고 보기는 어려우나 처분청이 청구법인의 부동산 취득자료를 다시 조사하고 도시환경비사업 시행인가일 후에 취득했는지 여부를 구분하여 과세표준과 세액을 경할 사유가 있으므로 이 사건 심사청구는 일부 이유 있다고 인되므로 ＆#65378;감사원법＆#65379; 제46조 제2항의 규에 라 주문과 같이 한다.</div><div>2010. 4 . 8 .</div><div><span style="lineheight: normal;"><br></span></div><div><br></div>

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