부동산의 시가표준액이 산정방식이 불합리한지 여부

로그인

마이페이지

고객센터

통합검색












회원가입 아이디·비밀번호찾기

선례정보

홈 > 선례정보 > 심판(심사)사례

심판(심사)사례

부동산의 시가표준액이 산정방식이 불합리한지 여부

작성자: Tax

조회: 8836 등록일: 2013-02-01

감사원 2008년 감심제11호 (2008.01.17)
 
주       문    심사청구를 기각한다.
 이       유
 1. 원 처분의 요지
     청구인은 2006. 8. 28. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ ○○○○○○○ ○○○호외 2건(○○○호 내지 ○○○호)의 건물 645.21㎡와 그 부속토지 87.05㎡(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 취득하고 400,000,000원을 과세표준으로 신고하였으나, 처분청은 신고가액이 시가표준액 777,680,384원에 미달하여 시가표준액에서 토지수용으로 인한 대체취득 비과세 금액 75,781,000원을 제외한 701,809,384원을 과세표준으로 하여 같은 날 취득세 등 32,283,430원을 부과(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다) 하였다. 
 2. 심사청구의 취지와 이유
   가. 청구 취지
     이 사건 부과처분을 경정하게 하여 달라는 취지의 청구
   나. 청구 이유     ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣의 규정에 행정기관은부동산거래가격 검증체계를 구축하여 그 적정성을 검증하도록 되어 있고, 청구인은 이 사건 부동산의 실제 취득가액을 신고하였으므로 이를 검증하여 취득가격을 과세표준으로 하여야 하는바, 검증체계를 구축하지 않았다면 이는 행정기관의 귀책사유이고, 비록 검증체계가 구축되지 않았어도 검증결과 부적정 판정의 경우처럼 신고내용을 조사하여 취득가격을 검증할 수 있는데 검증체계가 구축되지 않았다는 사유로 취득가격보다 2배나 높은 시가표준액을 과세표준으로 적용하여 청구인에게 불이익을 주는 것은 부당하다.
     또한 집합건물의 건물과 토지를 일괄 평가하지 않고 별도로 평가하여 건물의 층별 가격 차이를 적정하게 반영하지 않는 등으로 이 사건 부동산의 시가표준액을 담보감정평가액이나 ○○○ 기준시가 보다 2배 가까이 높게 산정한 것은 불합리하다.
 3. 우리 원의 판단
   가. 다툼
     (1) 법률의 규정에 따라 구축하게 되어 있는 부동산거래가격 검증체계가 구축되지 않았다는 사유로 이 사건 부동산의 실거래가격에 대한 검증 없이 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것이 정당한지 여부
     (2) 집합건물의 시가표준액 산정시 건물의 층별 가격 차이를 적정하게 반영하지 않는 등 이 사건 부동산의 시가표준액이 산정방식이 불합리한지 여부
   나. 인정 사실
     이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.
     (1)  청구인은 2006. 8. 28. 이 사건 부동산을 취득하고 400,000,000원을 과세표준으로 신고하였으나, 처분청은 신고가액이 시가표준액 777,680,384원에 미달한다하여 시가표준액에서 수용된 토지의 시가표준액 75,781,000원(｢지방세법｣ 제109조 제1항과 같은법 시행령 제79조의3 제1항 제2호의 규정에 의한 토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 비과세)을 차감한 701,809,384원에 대하여 취득세 등 32,283,430원을 부과 하였다. 
     (2) 청구인은 2005. 8. 30. ○○○○시 ○○ ○○동 ○○○○-○ 소재 토지(지목 :  전) 4,463㎡가 ○○○○시장으로부터 336,956,500원의 보상금을 받고 수용된 후 이 사건 부동산을 대체취득 하였고 위 수용된 토지의 시가표준액은 75,781,000원으로 되어 있다. 
     (3) 처분청은 「지방세법」 제111조 제1항 등의 규정에 따라 이 사건 부동산의 토지시가표준액은 개별공시지가를 기준하여 319,473,500원으로 산출하였고, 건물시가표준액은 ｢소득세법｣ 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정․고시하는 건물신축가격 기준액에 건물의 구조별․용도별․위치별지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율 등을 적용하여 458,206,884원으로 산출하였다.
     (4) ｢소득세법｣ 제99조와 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조의 규정에 따라 국세청장이 고시한 2006. 1. 1. 이 사건 부동산의 ㎡당 기준시가는 487,000원이고 전체 면적(645.21㎡)의 기준시가는 314,217,270원이며, 이 사건 부동산을 담보로 제공받은 금융기관(○○은행 ○○지점)의 담보감정가액은 390,000,000원(평가기관 ○○○감정평가법인, 가격시점 2006. 8. 23., 건물과 토지 일괄평가)으로 되어 있다.
     (5) 처분청의 의견에 따르면 청구인이 이 사건 부동산의 취득가격보다 시가표준액이 훨씬 높아 조정의 여지가 있다고 주장을 제기한다면, 시세조사 후 지방세 과세표준 심의위원회의 심의조정절차를 거쳐서 건물시가표준액을 재산정한다고 조정요구 신청을 하도록 하였으나 청구인이 이를 수용하지 않은 것으로 되어 있다.
   다. 관계 법령의 규정
     (1)「지방세법」 제111조 제1항에 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.”라고 규정하고 있고, 그 제2항에 “제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 취득가격의 표시가 없거나 그 취득가격이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.”라고 규정하면서, 그 다음 각호 중 제1호에 “｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액”이라고 규정하고 있고, 제2호에 “제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액”이라고 규정하고 있다. 
     (2) 「지방세법」 제111조 제5항에 “다음에 게기하는 취득(괄호안 내용 생략)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다”고 규정하고, 그 다음사항 중 제5호에 “｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득”이라고 규정하고 있다.
     (3)「지방세법시행령」제80조 제1항에 “법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다”라고 규정하면서, 그 다음 각호 중 제1호에 “건축물: 소득세법제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정․고시하는 건물신축가격 기준액에 다음 각목을 적용한다.”라고 규정하고 있고, 그 다음 각목에 “가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율, 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율”이라고 규정되어 있다.
     (4)「지방세법시행령」제80조 제3항에 “법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장·군수가 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 도지사의 승인을 얻어 결정한다. 다만, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 그 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정자치부장관의 승인을 얻어 해당 시가표준액을 변경 결정할 수 있다”고 규정되어 있다.
     (5) ○○○○○장관이 각 시도에 시달한 ｢2006년도 건물시가표준액 조정기준｣에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 가감산 특례의 적용이 불합리하다고 판단되는 건축물에 대해서는 시장․군수․구청장이 달리 정하여 적용할 수 있다고 되어 있고, 고양시의 ｢2006년도 건물 및 기타물건 시가표준액 결정고시｣에 층별 가감산율(5층이상 10층이하 상가건물의 경우)은 1층 30%, 2층 5%, 3층과 4층 0%, 5층이상 -5%로 되어 있다.
     (6)「지방세법」제130조 제1항에 “부동산․선박․항공기․자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 한다”고 규정하고 있고, 제2항에 “제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기․등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 취득가격이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다”라고 규정하고 있으며, 제3항에 “제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다”라고 규정하고 있다.
     (7) 구 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣(2006. 12. 28.법률 제8120호 로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제27조 제1항에 거래당사자(매수인 및 매도인)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다고 규정되어 있다.
     (8) ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제28조 제1항에 ○○○○○장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 ｢동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다고 규정되어 있고, 제2항에 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정되어 있다.  
     (9) 2005년 12월 ○○○○○에서 시행한 ｢부동산 거래신고제도 업무처리 요령｣에 따르면 가격검증은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 건 중 토지거래, 단독주택(단독 및 다가구, 다중) 거래, 공동주택(아파트, 연립 및 다세대) 거래만을 대상으로 한다고 되어 있다.
   라. 판단   
     (1) 첫째 다툼에 관하여 본다.     청구인은 행정기관은 부동산거래가격 검증체계를 구축하여 그 거래가격의 적정성을 검증하도록 되어 있고, 청구인이 이 사건 부동산의 실제 취득가액을 신고하였으므로 이를 검증하여 신고가액을 과세표준으로 하여야 하는바, 검증체계를 구축하지 않았다면 이는 행정기관의 귀책사유이고, 비록 검증체계가 구축되지 않았어도 검증결과 부적정 판정의 경우처럼 신고내용을 조사하여 취득가격을 검증할 수 있을 것인데 이를 검증하지 않고 취득가격보다 2배나 높은 시가표준액을 과세표준으로 취득세 등을 부과하여 청구인에게 불이익을 주는 것은 부당하다고 주장한다.
     살피건대, ｢지방세법｣ 제111조 제2항의 규정에 따르면 취득세의 과세표준은 신고한 가액으로 하되 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의하도록 되어 있으나, 2005. 12. 31. 신설된 제5항 제5호의 규정에 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조에 의한 신고서를 제출하고 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득은 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 되어 있다.     그런데 이 사건 부동산과 같은 상업용 집합건물은 가격 검증체계가 구축되지 않아, 이 사건 부동산의 거래가격에 대한 검증을 하지 않았으므로 청구인이 주장하는 취득가격을 과세표준으로 인정하기는 어렵다 할 것이다.
     (2) 둘째 다툼에 관하여 본다.
      청구인은 집합건물의 시가표준액 산정시 건물과 토지를 일괄 평가하지 않고 별도로 평가하여 건물의 층별 가격 차이를 적정하게 반영하지 않는 등으로 이 사건 부동산의 시가표준액을 담보감정평가액이나 국세청 기준시가 보다 2배 가까이 높게 산정한 것은 불합리하다고 주장한다.
       살피건대, ｢지방세법｣ 제111조 제2항과 같은법 시행령 제80조 제1항 등의 규정에 이 사건 부동산과 같은 상업용 집합건물의 시가표준액은 토지와 건물의 시가표준액을 별도로 산정한 후 이를 합계하는 것으로 되어 있고, 토지의 시가표준액은 ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의하여 공시된 가액(개별공시지가)으로 하도록 되어 있으며, 건물은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정․고시하는 건물신축가격 기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용하여 시장·군수가 결정하도록 되어 있다.
     이 사건 부동산 중 토지의 시가표준액은 개별공시지가를 기준하여 319,473,500원으로 산정되었고, 건물의 시가표준액은 고양시장이 고시한 ｢2006년도 건물 및 기타물건 시가표준액 결정고시｣에 따라 층별 가감산율(1층 30%, 2층 5%, 3층과 4층 0%, 5층이상 -5%) 등을 적용하여 458,206,884원으로 산정되었으므로 각각 위 법령에 따라 적정한 방식으로 산정되었다고 판단된다. 
     그리고 위와 같이 결정된 시가표준액이 불합리하다고 생각되는 경우 토지는 ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의하여 이의신청 절차를 거쳐야 하나 이 사건의 경우 이의신청 기간(개별공시지가 결정·공시일 부터 30일 이내)이 경과되었으므로 더 이상 다툴 수 없고, 건물의 경우는 위 ｢지방세법시행령｣ 제80조 제3항의 단서규정 등에 따라 시가표준액에 대한 조정이 가능한바, 처분청에서 청구인에게 건물시가표준액에 대한 조정을 요청하면 시세조사 후 지방세 과세표준 심의위원회심의 절차를 거쳐 재산정 할 수 있다고 안내하였음에도 청구인이 이를 수용하지 않아 시가표준액 조정이 이루어 지지 않고 있는 것이므로 건물시가표준액에 대한 조정 신청 여부는 청구인이 결정할 사항이라 할 것이다.
 4. 결론
     그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 처분은 잘못이 없고, 청구인의 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

댓글 : 0 건



이전글	산업단지내에서 취득한 부동산을 현물출자하여 법인을 설립한 경우 재산세와 종합토지세를 감면받을 수 있는지
다음글	‘사용인 기타 고용관계’로서 지방세법상 과점주주의 판단 기준인 특수관계에 해당하는 지 여부

번호	제목	작성자	조회	등록일
8	법인분할에 의하여 신설된 법인이 소유하고 있는 부동산이 수용된...	Tax	7540	2013-02-01

7	공동으로 재건축한 공동주택 건축물의 취득세 과세표준의 안분이 ...	Tax	8054	2013-02-01

6	부동산 거래가격의 검증이 이루어지지 않았다는 사유로 실제 거래...	Tax	7452	2013-02-01

5	실제 거래가격보다 높은 시가 표준액을 취득세 등의 과세표준으로...	Tax	7955	2013-02-01

4	취득세 등 면제대상에서 입법상의 실수로 과세대상이 된경우	Tax	8314	2013-02-01

3	산업단지내에서 취득한 부동산을 현물출자하여 법인을 설립한 경우...	Tax	9653	2013-02-01

☞	부동산의 시가표준액이 산정방식이 불합리한지 여부	Tax	8837	2013-02-01

1	‘사용인 기타 고용관계’로서 지방세법상 과점주주의 판단 기준...	Tax	10074	2013-02-01