(기각)실제 거래가액(감정평가액)에 비하여 현저히 높은 가액으로 시가표준액을 산정하여 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

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(기각)실제 거래가액(감정평가액)에 비하여 현저히 높은 가액으로 시가표준액을 산정하여 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

작성자: Tax

조회: 2026 등록일: 2021-01-21

조심2018지1588, 2019.2.1.  (세목) 재산세  (결정유형)  기각 【결정요지】청구법인은 이 건 부동산의 감정평가액에 비해 시가표준액에 따라 산출된 재산세 등이 과다하다고 주장하나, 지방세법령에 따른 건축물의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 정하고 있고, 처분청은 이러한 규정에 따라 이 건 재산세 등을 산출했다고 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움. 【관련법령】 지방세법 제107조 제1항 【주  문】 심판청구를 기각한다. 【이  유】 1. 처분개요   가. 처분청은 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 경기도 수원시 영통구 OOO 토지 2,686.67㎡ 및 건축물 19,145.622㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)에 대하여 「지방세법」제4조 및 제110조에 따른 시가표준액인 OOO원(토지 OOO원, 건축물 OOO원, 이하 “쟁점시가표준액”이라 한다)에 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 산정한 금액인 OOO원을 과세표준으로 하고, 같은 법 제111조의 세율을 적용하여 산출한 재산세(건축물) OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2018.7.9.에, 재산세(토지) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2018.9.5.에 청구법인에게 각각 부과·고지하였다.   나. 청구법인은 이에 불복하여, 2018.9.20. 심판청구를 제기하였다.     2. 청구법인 주장 및 처분청 의견   가. 청구법인 주장   시장․군수․구청장이 건축물의 시가표준액 및 과세표준액을 결정함에 있어 현저하게 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 위법하다 할 것(대법원 2015.9.1. 선고, 2015두43797 판결, 같은 뜻임)이고, 「지방세법 시행령」제4조 제3항 단서에는 “시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사·특별자치시장 또는 특별자치도지사는 행정안정부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경 결정할 수 있다”라고 규정되어 있으며, 청구법인은 한국자산관리공사가 OOO원으로 감정평가한 이 건 부동산을 2018.1.25. OOO원에 공매로 취득하였음에도 처분청은 감정평가액보다 현저히 높은 쟁점시가표준액을 기준으로 재산세 과세표준액을 산정하여 부당하므로 처분청은 이 건 부동산에 대한 시가표준액을 한국자산관리공사가 평가한 감정평가액으로 하여 다시 산정하여야 한다.   나. 처분청 의견   처분청은 이 건 부동산에 대해 「지방세법」제4조 및 같은 법 시행령 제4조에 따라 2018년도 건축물신축가격기준액(「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시된 금액)에 용도지수, 구조지수, 위치지수, 잔존가치율 등을 고려하여 ㎡당 건축물 시가표준액 을 산출하여 각 건축물 호수의 연면적을 곱하여 건축물 시가표준액을 산정하였고, 「지방세법」제4조 및 같은 법 시행령 제2조에 따라 「부동산 가격공시에 관한 법률」에서 국토교통부 장관이 2018.1.1. 기준으로 공시한 ㎡당 개별공시지가에 토지면적을 곱하여 토지 시가표준액을 산정하였는 바, 이 건 부동산에 대해 처분청은 위의 관련 법령에 따라 적법하게 쟁점시가표준액을 각각 산정하였다.     3. 심리 및 판단   가. 쟁 점   실제 거래가액(감정평가액)에 비하여 현저히 높은 가액으로 시가표준액을 산정하여 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부     나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재   다. 사실관계 및 판단    (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.   (가) 한국자산관리공사는 2017.7.6. 이 건 부동산에 대한 감정평가액을 OOO원(평가 기준일 : 2018.6.30.. 건축물 OOO원, 토지 OOO원)으로 하여 감정평가서를 작성하였다.    (나) 청구법인은 이 건 부동산에 대한 공매에 참가하여, 2017.12.26. OOO원에 낙찰 받았고, 2018.1.19. 취득하였다.    (다) 처분청이 산정한 이 건 부동산의 시가표준액과 한국자산관리공사가 감정평가한 감정평가액을 비교하면 다음의 ＜표＞와 같다.   ＜표＞ 이 건 부동산의 시가표준액과 감정평가액 비교   OOO  (라) 처분청은 「지방세법」제4조 및 같은 법 시행령 제4조에 따라 다음과 같이 건축물 및 토지에 대한 시가표준액을 각각 산정하였다.   1) 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시된 2018년 건축물신축가격기준액인 OOO원에 용도지수(65), 구조지수(100), 위치지수(115), 잔존가치율(0.92)을 적용하여 ㎡당 건축물 시가표준액을 OOO원으로 산출한 후 각 건축물 호수의 연면적을 곱하여 건축물 시가표준액을 OOO원으로 산정하고 같은 법 시행령 제109조에서 규정한 공정시장가액 비율 70/100을 곱하여 건축물분 재산세 과세표준액을 OOO원으로 산정하였다.   2) 토지에 대해서는「지방세법」제4조 및 같은 법 시행령 제2조에 근거하여「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부 장관이 2018.1.1.기준으로 공시한 ㎡당 개별공시지가 OOO원에 토지면적을 곱하여 토지 시가표준액을 OOO원으로 산출하고 같은 법 시행령 제109조에서 규정한 공정시장가액 비율 70/100을 곱하여 토지분 재산세 과세표준액을 OOO원으로 산정하였다.   (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「지방세법」제110조 제1항에서 토지·건축물 등에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 건축물 등에 대한 시가표준액은 같은 법 제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에서 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격 기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 토지에 대한 시가표준액은 「지방세법」제4조 제1항에서 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액으로 하도록 규정하고 있는 바,   청구법인은 이 건 부동산의 감정평가액에 비해 쟁점시가표준액에 따라 산출된 재산세 등이 과다하다고 주장하나, 재산세는 재산을 보유하고 있다는 사실 그 자체에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고, 지방세법령에 따른 건축물의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 정하고 있다고 할 것인 점, 처분청은 이 건 부동산의 건축물 및 토지에 대하여 국세청장이 고시한 2018년도 건물신축가격 기준액에 구조지수·용도지수·위치지수·경과연수별 잔가율을 적용하고, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지가격으로 각각  시가표준액을 산정한 후 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 재산세 과세표준액을 산출하였고 처분청의 이 건 재산세 등 산정방식에 달리 법령을 위반한 잘못을 발견할 수 없는 점, 처분청이 위 법령에서 정한 방법 외의 방법으로 이 건 부동산의 재산세 과세표준을 산정하는 것은 허용될 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 위 법령에서 정한 방법에 따라 이 건 부동산의 과세표준을 산정한 후 재산세 등을 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.     4. 결 론   이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢지방세기본법」제96조 제6항과 ｢국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.         ＜별지＞ 관련 법령    (1) 지방세법   제4조(부동산등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택 가격이 공시되지 아니한 경우는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. ② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축․건조․제조가격등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. ③ 행정자치부 장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사․연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 수행하게 할 수 있다. ④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세 기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.   제107조(납세의무자)① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.   제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다. 1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지   제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

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